Weil das Ausfüllen des Fragebogens zur Miethöhe für Vermieter und Mieter nun Pflicht ist, gibt es eine deutlich größere Datengrundlage. Das Ergebnis freut nicht alle.
Der Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 für frei finanzierte Wohnungen wartet mit einer Riesenüberraschung auf: Lagen die für die Anpassung maßgeblichen Erhöhungen in den vergangenen zehn Jahren stets zwischen 6,0 und 7,7 Prozent, so haben das Statistische Amt und das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit einer repräsentativen Stichprobenerhebung im Zeitraum April 2022 bis April 2024 nur eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete um lediglich ein Prozent festgestellt. Sie liegt nun für die nächsten zwei Jahre bei 11,15 Euro (bis Jahresende noch 11,04 Euro). Seit 2000 ist die ortsübliche Vergleichsmiete allerdings um 94 Prozent gestiegen.
Haus und Grund stellt sich quer
Neben den Ämtern und zwei Richtern waren erneut der Mieterverein sowie der Haus- und Grundbesitzerverein an der Erstellung beteiligt. In der Beschlussvorlage für den Wirtschaftsausschuss, der am kommenden Freitag das Werk als „qualifizierten Mietspiegel“ anerkennen soll, fällt auf, dass Haus und Grund dem Mietspiegel erstmalig die Anerkennung versagt. Begründung: der Anstieg falle „deutlich zu niedrig“ aus. Das Ergebnis sei von der gefühlten Wahrheit weit entfernt, wonach Mieterhöhungen das Wohnen in Stuttgart unbezahlbar machten, heißt es in einer Mitteilung. Der Vereinsvorsitzende Joachim Rudolf spricht von einer „nie dagewesenen geringen Erhöhung der Mieten“. Real würden sie sogar sinken, weil das Wohnen in den letzten beiden Jahren günstiger geworden sein solle. Geschäftsführer Ulrich Wecker sagt: „Das unerwartete Ergebnis fällt völlig aus der Zeit und ist für den notwendigen Neubau ein verheerendes Signal.“
Kritik vom Mieterverein
Für den Mietervereinsgeschäftsführer Ralf Brodda ist das „ein riesiges Ärgernis“. Der Mietspiegel sei bei allen Schwächen ein wichtiges Instrument der Befriedung und Vermeidung von Gerichtsprozessen. „Das willkürlich aufs Spiel zu setzen, nur weil die Ergebnisse nicht gefallen, ist unverantwortlich“, rügt der Vereinsvorsitzende Rolf Gaßmann. Er weist allerdings darauf hin, dass der Mietspiegel – wie bisher immer - nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Würde er vom Wirtschaftsausschuss wie üblich anerkannt werden, sei er auch ohne die Zustimmung von Haus und Grund „qualifiziert“.
Mietervereinschef redet Klartext
Der Mieterverein erwarte deshalb, „dass die große Mehrheit der Vermieter den Mietspiegel wie bisher für die Bewertung ihrer Wohnung nutzt, damit sie gemeinsam mit ihren Mietern Lösungen finden“, teilt Gaßmann mit. Der geringe Anstieg sei „konsequent und richtig und korrigiert unangemessene Steigerungen der früheren Jahre zumindest zum Teil“.
Vor allem wegen der nun gesetzlich verankerten Auskunftspflicht hätten sich die Rahmenbedingungen geändert, erklärt die Stadt. Weil den je rund 10 000 mit einem Fragebogen bedachten Stuttgarter Vermietern und Mietern ein Bußgeld in Aussicht gestellt wurde, sollten sie diesen unbeachtet lassen, war die „Ausschöpfungsquote“ nun mit 87 Prozent (Mieter) und 91 Prozent (Vermieter) mehr als doppelt so hoch wie 2020 (36 Prozent bei den Mietern). Außerdem wurde ein „wesentlich zuverlässigeres Antwortverhalten“ registriert. Die Antwortqualität erhöhte sich auch dadurch, dass Vermieter und Mieter zur identischen Wohnung befragt wurden. Der Mietspiegel gründet auf einer besseren Datengrundlage als zu Zeiten der freiwilligen Teilnahme.
Es haben nun deutlich mehr Personen mit geringem Einkommen, mehr Personen ohne deutsche Staatsangehörigkeit und mehr Personen mit bereits länger bestehenden Mietverhältnissen geantwortet. Dabei habe es sich um Personen mit geringeren Mieten gehandelt. Dass Bürger mit niedrigen Mieten in frühere Erhebungen nicht angemessen eingeflossen seien, habe man jahrelang vergeblich kritisiert, sagt Brodda.
Nächste Erhöhung dürfte höher ausfallen
Dagegen überzeugt Haus und Grund die Auskunftspflicht als Erklärung nicht. Es gehe darum, für jeden Wohnungstyp und jede Ausstattungsvariante einen Mietpreis zu ermitteln. Diese Preisschätzungen sollten aber vom Teilnehmerkreis an einer Befragung weitgehend unabhängig sein. Die verwendete starre Systematik führe zudem zu teilweisen praxisfremden Ergebnissen. Die ermittelten Ausstattungsmerkmale seien nicht schlüssig.
Der Verein fordert, sollte sich der Mietspiegel als methodisch fehlerfrei herausstellen, die sofortige Abschaffung der Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze, den Milieuschutz und das Zweckentfremdungsverbot. Zudem hat Haus & Grund angekündigt, einen „Fachstatistiker“ zur Prüfung einzusetzen. Aber auch der Mieterverein übt vor dem Hintergrund Kritik, dass die nächste Erhebung wieder deutlich höhere Steigerungsraten haben dürfte. Geschäftsführer Brodda würdigt zwar die Reformen, die dem Mietspiegel seine preistreibende Wirkung nähmen. Allerdings gilt nach wie vor, dass nur die in den vergangenen sechs Jahren veränderten Mieten in die Bewertung einbezogen werden (ältere also nicht) und der Anteil der veränderten und teuren Neuvermietungen mit 60 Prozent sehr hoch sei.
Mieterverein fordert mehr Wohnungsbau
Er verweist zudem darauf, dass sich bei Ausschöpfung aller Zuschläge teils Mieten von deutlich über 20 Euro pro Quadratmeter ergeben. Um die Mieten künftig stabil zu halten, müssten Stadt und Land für Wohnungsbau im mittleren und niedrigen Preissegment sorgen. Die Wohnungsbauförderung müsse deutlich aufgestockt und die Förderszenarien sowie die Praxis der Baugenehmigungen optimiert werden.
Mietspiegelmerkmale und ortsübliche Vergleichsmiete
Merkmale
Die bei der letzten Neuaufstellung des Mietspiegels eingeführten Zu- und Abschläge in Euro beziehen sich auf Merkmale, die mit der Miethöhe zusammenhängen. Linoleum im Wohn- und Schlafbereich bedeutet 67 Cent Abschlag pro Quadratmeter Wohnfläche, während Parkettboden 44 Cent Aufschlag bedeutet. Ein Handtuchwärmer schlägt mit 29 Cent Zuschlag zu Buche, weniger als die Hälfte gegenüber dem noch bis Jahresende gültigen Mietspiegel. Keine signifikanten Unterschiede liefern Gebäude- und Wohntypen, ebenso wie Balkone oder Terrassen. Im Unterschied zu früher kommt dem Baujahr eines Wohngebäudes nun eine geringere Bedeutung zu. Die Lageeinteilung erfolgt in zehn Kategorien, acht davon weisen signifikante Unterschiede bei den Mieten auf. Auch innerhalb der Lage „Mitte“ zeigt sich nun eine Differenzierung, die es erlaubt, an viel befahrenen Straßen gelegene Gebiete von eher ruhigeren abzugrenzen.
Anwendung
Der Mietspiegel ist auf Appartements, für Maisonette- und Penthouse-Wohnungen sowie für Einfamilienhäuser anwendbar. Was viele WG-Mieter nicht wissen: der Mietspiegel gilt auch für möblierten Wohnraum. Die angemessene Miete wird ohne Möblierungszuschlag ermittelt, der separat erhoben wird.
Mietrecht
Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann verlangen, sofern die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht wird. Die Miete darf sich zudem innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Erhöhungen wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) bleiben allerdings unberücksichtigt.