Auf dem A1-Areal entstehen auch Wohnungen. Foto: Peter Petsch

Stuttgart als Kern eines wirtschaftlich erfolgreichen Ballungsraums wirkt wie ein Magnet. Die Einwohnerzahl nimmt seit Monaten stetig zu. Die Stadtverwaltung glaubt zwar, dass bis 2025 insgesamt rund 27.000 neue Wohnungen möglich sind. Das Problem ist aber der preisgünstige Wohnraum.

Stuttgart - Kommenden Dienstag werden Städtebaubürgermeister Matthias Hahn und seine Mitarbeiter sagen, was sie bis 2025 im Wohnungsbau für möglich halten. Dann präsentieren sie die Zeitstufenliste Wohnen 2012. Darin wird aufgelistet, wie viele neue Wohnungen in diversen Etappen bis 2025 gebaut werden könnten. Es sind insgesamt rund 23 000 Wohneinheiten in 195 einzelnen Gebieten auf 270 Hektar Baufläche. Es sind Wohnungen in Baugebieten, die der Verwaltung bekannt sind und wo sie an der Entwicklung beteiligt ist. Dazu könnten noch etwa 4000 Wohnungen kommen, wenn in privater Regie Baulücken in Bestandsgebieten in Stuttgart geschlossen werden.

Damit dürfte die Bilanz sehr ähnlich ausfallen wie in der Zeitstufenliste 2010. Was wie Stillstand aussieht, ist allerdings ein Erfolg. Es bedeutet nämlich, dass das Potenzial in Stuttgart für neue Wohnungen nicht geringer geworden ist, obwohl gebaut wurde. An die Stelle von 45 abgewickelten Baugebiete sind 45 neue Gebiete getreten. Erst diese Woche stellte der Gemeinderat beispielsweise die Weichen für den Neubau von möglicherweise rund 150 Wohnungen auf dem früheren Produktionsareal der Firma Hansa in Möhringen. Zuletzt hatte die Verwaltung vermelden können, dass 2012 in Stuttgart 1881 Wohnungen fertiggestellt wurden, ohne dass man den Kurs der sogenannten Innenentwicklung bei bestehenden Siedlungsflächen hätte aufgeben müssen.

Monatlich bis zu 600 neue Einwohner

Auch in den nächsten Jahren, so wird die Botschaft der Verwaltung lauten, dürfte kein Zwang bestehen, wie in der Vergangenheit auf der grünen Wiese zu bauen und wertvolle Landschaft zu versiegeln. Stuttgart könne im Moment ohne Rückgriff auf die grüne Wiese so viel Bauland generieren, wie es durch Wohnungsbau verbrauche. „In den nächsten zehn Jahren dürften wir ganz gut hinkommen“, bestätigt Axel Fricke vom Stadtplanungsamt.

Der Druck auf den Wohnungsmarkt nimmt allerdings zu. Monat für Monat habe die Stadt in letzter Zeit um etwa 400 bis 600 Einwohner zugelegt, sagt Fricke. Nach seinen Unterlagen stieg die Einwohnerzahl von Anfang 2010 bis Mitte 2013 um rund 16.000 an – immerhin die Einwohnerzahl einer Kleinstadt. Die Statistiker der Stadt sehen Nachfrage und Angebot im Moment noch als weitgehend ausgeglichen an. Aber es gebe ein Verteilungsproblem, sagt Fricke: Junge Leute beispielsweise wollen sich besonders in Stadtbezirken wie dem Westen, in Bad Cannstatt, Feuerbach oder Wangen niederlassen. Aber dieses Angebot reicht nicht für alle. „Dramatik“ herrscht nach Frickes Einschätzung beim Segment des preiswerten Wohnraums. Da brechen Flächen durch Erneuerungen in den Bestandsgebieten weg. Deswegen will OB Fritz Kuhn jährlich etwa 550 neue geförderte Wohnungen ermöglichen.

Bedarf und Bestand stehen noch gar nicht genau fest

Um das Angebot schnell zu verbessern, will man gezielt die 50 größten Flächen für neuen Wohnungsbau bearbeiten und hier möglichst zügig rund 10.000 Wohneinheiten ermöglichen. Dabei soll das Instrument des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (Sim) zur Anwendung kommen, das Investoren verpflichtet, auch geförderte Wohnungen vorzusehen. So könnten von den 10.000 Wohnungen möglicherweise 2000 als bezahlbarer Wohnraum auf den Markt kommen, lautet die Hoffnung. Große Teile des Investitionsdrucks möchte die Verwaltung in die Stuttgart-21-Gebiete und in den Neckarpark lenken. Doch wie im Neckarpark gibt es auch andernorts, etwa am Standort City Prag, noch Hemmnisse, weil zu viel Umgebungslärm befürchtet wird. Oder der Grundstückseigentümer macht das Gelände nicht so schnell frei wie erhofft. Das Areal der Energieversorgung Baden-Württemberg (EnBW) an der Hackstraße im Stuttgarter Osten ist so ein Beispiel.

Schwierig ist die Wohnungsbaupolitik auch, weil der echte Bedarf und der tatsächliche Bestand an Wohnungen noch gar nicht genau feststehen. Die Bestandszahlen aus der Gebäude- und Wohnungszählung im Zuge des Zensus weichen stark ab von den bisher geschätzten Zahlen. Der Grund sind oft unterschiedliche Definitionen von Wohnungen und Wohnungsbedarf.

Im Frühjahr will das Statistische Landesamt noch mehr Details ausgewertet haben. Dann soll beispielsweise endlich klar sein, wie viele Personen in den Stuttgarter Wohnungen leben, wie viel Fläche sie nützen, wie viele Wohngemeinschaften es in Stuttgart gibt und wie groß der Wunsch nach mehr Wohnraum ist.

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