Das Marstall in Ludwigsburg ist wie viele andere Einkaufszentren stark von der Coronavirus-Pandemie betroffen. Sein neuer Centermanager Fabian Kowalski spricht im Interview über die wirtschaftliche Situation des Hauses und neue Läden im Marstall.
Ludwigsburg - Seit Anfang Januar hat das Ludwigsburger Einkaufszentrum Marstall einen neuen Centermanager: Fabian Kowalski. Im Interview spricht er über die aktuelle Situation des Marstalls und seine Pläne für die Zukunft der Lädenmeile.
Herr Kowalski, wie geht es dem Marstall in der Coronavirus-Pandemie?
Für das Marstall gilt Ähnliches wie für andere Einkaufszentren. Viele Läden mussten und müssen coronabedingt während der Lockdowns vorübergehend schließen und durften nur während der Lockerungen geöffnet haben. Aktuell haben 20 Mieter nach enger Absprache mit dem Gesundheitsamt offen. Das sind Anbieter der Grundversorgung wie Supermärkte und Drogeriemärkte oder Food-Mieter, die ihr Take-Away-Geschäft anbieten. Aber das ist für mich ein gutes Zeichen. So zeigen wir, dass wir da sind und geöffnet haben.
Andere Einkaufscenter haben ihren Mietern unter die Arme gegriffen, damit diese die Krise überleben. Sie auch?
Schon im letzten Jahr sind wir unseren Mietern bei der Miete für die Zeit des Lockdowns entgegengekommen und werden das auch weiterhin machen. Wir sind da im engen Austausch und haben generell einen sehr guten Draht zueinander. Es geht nur gemeinsam durch diese Krise.
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Im aktuellen Shopping-Center-Report 2020 geben Ihnen mehrere Ihrer Mieter trotzdem nur eine Durchschnittsnote von 3,78. Damit sind Sie auf Rang 219 von 238 untersuchten Einkaufscentern.
Ich kenne den aktuellen Bericht nicht. Aber so wie ich das in meinen ersten Tagen hier wahrnehme, ist mein Gefühl mit den Mietern, die gerade geöffnet haben, absolut positiv. Wie so eine Note zustande kommt, muss man natürlich aufschlüsseln. Das wird für mich eine gute Chance sein. Allerdings muss man beachten, dass das Jahr 2020 allgemein für Mieter und Vermieter sehr durchwachsen war.
Schaffen es alle Läden im Marstall durch die Pandemie?
Stand jetzt gibt es keine coronabedingten Schließungen. 2020 haben wir lediglich Abgänge von fünf kleineren Geschäften, wie Orchestra oder Reformhaus Escher, verzeichnet, die ihre auslaufenden Mietverträge nicht verlängert haben. Die einzelnen Gründe dafür kann ich nicht nennen. Die Abgänge geben uns aber die Chance, auf den frei gewordenen Flächen wieder größere Mieter anzusiedeln. Im zweiten Halbjahr wird etwa ein Aldi bei uns eröffnet – ein neues Angebot und ein positives Signal.
Wie hoch ist der Leerstand im Center? Sie haben 70 Mieteinheiten ...
... davon sind derzeit acht vorübergehende Leerstände. Das ist eine sehr gute Quote und für so ein Center nicht ungewöhnlich. Drei dieser Flächen sind auch schon wieder vermietet. Zwei gehen an Aldi und eine an das Beauty-Geschäft Halong. Da warten wir nur auf die Genehmigung vom Ordnungsamt.
Das Marstall wurde 2015 eröffnet. Die damalige Centermanagerin Anne Marschner sagte, es brauche vier bis fünf Jahre, bis sich ein Einkaufszentrum etabliert. Diese Zeit ist um. Ist das Marstall in Ludwigsburg etabliert?
Absolut. Die Entwicklung in den letzten Jahren ist für uns sehr positiv gewesen. Wir haben auch jetzt in diesen schwierigen Zeiten unsere regelmäßigen Kunden, die trotz der Pandemie kommen. Das ist für mich ein Zeichen, dass wir in Ludwigsburg etabliert sind.
2018 hatten Sie werktags durchschnittlich 15 000 und samstags 25 000 Kunden. Damals war das unter Ihren Erwartungen.
Es ist auf jeden Fall so, dass wir seit der Eröffnung des Marstalls eine stetig wachsende Kundenfrequenz haben. 2019 sind wir täglich durchschnittlich auf 16 000 Besucher gekommen. Zwischen Werktagen und Wochentagen unterscheiden wir nicht. Während der Lockdowns waren die Frequenzen natürlich viel geringer. Aber das lässt sich nicht vergleichen. Zwischen den Lockdown-Phasen haben wir sogar gemerkt, dass die Besucherzahl schnell wieder ansteigt.
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Gibt es eine konkrete tägliche Zahl an Besuchern, die Sie erreichen wollen?
Nein. Unser Ziel ist immer, mehr Besucher zu bekommen. Und wenn es so weitergeht wie bis jetzt – die Pandemie herausgerechnet – werden wir auch weiter wachsen.
Besucherzahlen sind das eine, wie sieht es mit den Umsätzen aus?
Auch die sind gestiegen. Wie das im einzelnen bei den Mietern ist, kann ich natürlich nicht sagen.
Sie sind seit Beginn des Jahres neuer Centermanager im Marstall und 29 Jahre alt. Ihr Vorgänger Dirk Keuthen war knapp Mitte 40. Was unterscheidet Sie beide voneinander?
Mit meinem Antritt gibt es erst einmal keine großen Veränderungen. So ein Centermanager-Wechsel ist ja auch nicht dafür da, die große Keule zu schwingen und alles anders zu machen. Dafür hat Herr Keuthen vor mir einen zu guten Job gemacht. Zu mir kann ich sagen, dass ich mit 29 Jahren schon viel Erfahrung in der Branche sammeln konnte. Ich fühle mich also für die Verantwortung hier bereit.
Herr Keuthen sagte 2018, dem Marstall fehle noch „ganz banal“ eine Apotheke oder ein Blumenladen. Bis jetzt gibt es beides noch nicht im Center. Teilen Sie seinen Wunsch?
(lacht) Das hat er auch mir übertragen, als ich hier angekommen bin. So eine Apotheke gehört in ein Center, und auch ein Blumenladen fände ich schön. Wir führen Gespräche in vielerlei Richtungen, um unseren Besuchern viele Konzepte anzubieten.
Haben Sie auch ein eigenes Anliegen?
Einen konkreten Wunsch habe ich nicht. Mir geht es eher darum, die Menschen in Ludwigsburg zu verstehen: Was wird hier gebraucht? In anderen Städten gibt es zum Beispiel Pop-Up-Stores. Für solche neuen Konzepte bin ich sehr offen.
Pop-Up-Stores müssen Sie erklären.
Dabei gibt es einen Mietbereich für verschiedene Mieter, die innerhalb bestimmter Abstände, zum Beispiel von drei Monaten, ihre Konzepte zeigen. Und dann gibt es immer wieder einen Mieterwechsel. Das sorgt für Spannung.
Neue Konzepte sind auch notwendig, um mit dem wachsenden Online-Handel mithalten zu können, oder?
Handel ist Wandel. Darauf muss man sich einstellen. Aber soziale Treffpunkte, wie Shoppingcenter, die wir als moderne Marktplätze begreifen, wird es immer geben. Für unsere Mietpartner bleibt das Internet natürlich relevant. Es geht um die Kombination von online und offline.
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Zur Person
Seit Anfang Januar ist nicht mehr Dirk Keuthen, sondern Fabian Kowalski Centermanager im Marstall. Kowalski ist in Hameln geboren und gelernter Kaufmann im Einzelhandel. Der 29-Jährige hat zudem Betriebswirtschaftslehre studiert. Seit zwei Jahren beschäftigt ihn die ECE-Projektmanagement-Gesellschaft. Die ECE managt neben dem Marstall mitunter das Breuningerland und das Milaneo in Stuttgart.
Der Shopping-Center-Report
Alljährlich fertigt das Marktforschungsunternehmen Ecostra mit einem Recherchenetzwerk der dfv Mediengruppe den Shopping-Center-Report an. Für den Report werden deutschlandweit Mieter in Einkaufszentren gefragt, wie ihr Geschäft läuft und wie zufrieden sie mit ihrem Vermieter sind. 2020 ging es auch um die Coronakrise. Das Breuningerland kommt im aktuellen Bericht auf Platz 19, das Milaneo auf Platz 227.