Die Diakonie Stetten veräußert das Quartier für 16,5 Millionen Euro an die Gemeinde Kernen und ihre Projektpartner. Das sind vier Millionen Euro mehr, als nach ersten Gutachten-Entwürfen zu erwarten war. Das hat Folgen für die Bebauung.
Kernen - Der Jubel über den endlich abgeschlossenen Deal bleibt aus. Peter Mauch, der Beigeordnete und Bauamtsleiter in Kernen, spricht zwar von einer „Riesenchance, 7,7 Hektar ungenutzte Brachfläche entwickeln zu können“. Aber der Kaufpreis von 16,5 Millionen Euro für die ehemalige Behindertensiedlung Hangweide haben Bürgermeister Stefan Altenberger und Teile des Gemeinderats ernüchtert.
Erst in drei oder vier Jahren können die Bagger anrücken
Fast mehr als über die Chancen eines neuen Wohngebiets sprechen Altenberger und Mauch über weitere Risiken des Kaufs: mögliches Hochwasser in der Beibachaue, ein Restrisiko von Altlasten trotz erfolgter Untersuchung des Grundstücks, Lärm von der Kreisstraße. Der Schutz davor könnte viel Geld kosten. Auch ein mögliches Ende des Immobilienbooms mit bröckelnden Preisen könnte der Gemeindeverwaltung einen dicken Strich durch die Rechnung machen. Erst in drei oder vier Jahren können nach einer langen zu erwartenden Planungsphase die Bagger anrücken. In acht Jahren sollen die Bauten stehen und das Wohneigentum verkauft sein.
Widerstand in der entscheidenden Sitzung des Gemeinderats kam von der CDU. Deren fünf anwesende Gemeinderäte haben am Donnerstag durchweg gegen den Kauf votiert, weil sie fürchten, dass sich die Gemeinde in ein zu großes finanzielles Risiko begibt. Zwar tragen zwei Projektpartner, die Kreisbaugesellschaft Waiblingen (Kreisbau) und die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung (KE), zu je 30 Prozent den Kaufpreis und alle weiteren Aufwendungen mit. Doch diese haben sich Ausstiegsklauseln nach vier und acht Jahren gesichert, während die Gemeinde keine Rücktrittsrechte vom Vertrag hat. Trotzdem betonten die Redner der Ratsmehrheit die Chance auf dringend notwendigen Wohnungsbau. Mit zwölf zu fünf Stimmen wurden der Kauf und der Vertrag mit den Projektpartnern akzeptiert.
Anders als vom Gemeinderat gefordert, werden nur 60 bis 90 Sozialwohnungen entstehen können
Der unerwartet hohe Rohbaulandpreis von etwa 250 Euro pro Quadratmeter erschwert es, die Wünsche aus der vielfach gelobten bisherigen Bürgerbeteiligung zu berücksichtigen: „Dieser schränkt uns ein und schränkt ein, was an uns von den Bürgern herangetragen worden ist“, sagt Altenberger. So wehrt er sich gegen Gedankenspiele, trotz des Gemeindeanteils am Kaufpreis von 6,6 Millionen Euro Erbbaupachten zu vergeben, um preiswertes Bauen zu ermöglichen, wie es in Beinsteiner Straße gehandhabt worden ist: „Der Erbbaupreis zu Nullsätzen würde bedeuten, dass wir das Geld nie wiedersehen. Das kann nicht sein. Das rechnet sich hinten und vorne nicht.“
Anders als vom Gemeinderat gefordert, werden nur 60 bis 90 Sozialwohnungen entstehen können – eine Sozialquote von 17,5 Prozent ist in den Kaufpreis eingerechnet worden. Die Hangweide muss, damit die Gemeinde nicht drauflegt, dicht bebaut werden mit 330 bis 500 Wohnungen. Es entsteht ein Wohngebiet mit 800 bis 1200 Einwohnern. Die weiteren Folgen sind unklar. „Wir sind zu einer gewissen Dichte verdammt, das Gebiet wird nicht wie die Tulpenstraße funktionieren. Die Mischung an Wohnungen ist noch völlig offen“, sagt Peter Mauch mit Blick auf das bisher letzte Baugebiet in Rommelshausen, das trotz hoher Grundstückskosten noch vergleichsweise locker bebaut werden konnte.
Die beiden ersten Gutachten hatten den Verkehrswert der Hangweide noch auf 12,5 Millionen Euro beziffert
Gerade diese Durchmischung des Wohngebiets sieht der Bürgermeister in Gefahr. Zwar kann die Gemeinde festlegen, dass die 60 bis 90 Sozialwohnungen entstehen, doch könnten Bauträger versucht sein, das dabei nicht verdiente Geld auf die frei verhandelbaren Wohnungspreise draufzuschlagen. „Dann gibt es Wohnungen für Bedürftige und für die Reichen, aber die Normalverdiener, der Mittelstand, geht leer aus“, klagt Altenberger.
Die beiden ersten Gutachten – Altenberger spricht von Gutachten-Entwürfen – hatten den Verkehrswert der Hangweide noch auf 12,5 Millionen Euro beziffert. Die Gutachter hatten dabei noch einen Wertabschlag für die Grundstücksteile in der Nachbarschaft des Anna-Kaiser-Komplexes eingerechnet, der weiterhin von Behinderten bewohnt sein wird und im Besitz der Diakonie Stetten bleibt. Speziell dies hatte deren Vorstand vergrätzt, weil er dies als diskriminierend gegenüber seinen Schutzbefohlenen ansah. Allein daran schon waren die Verhandlungen am Rand des Scheiterns und waren unterbrochen. Diese Minderung des Kaufpreises ist nun vom Tisch. Der Wertabschlag für den Anteil an sozialem Wohnungsbau betrifft nun nur noch 17,5 Prozent der Fläche. „Wir sind beeindruckt von der Verhandlungsstrategie der Diakonie Stetten“, kommentiert der CDU-Fraktionsvorsitzende Andreas Wersch. „Bei aller Wertschätzung – fair war das nicht.“ Auch Altenberger hadert mit dem Verhandlungsverlauf: „Wie die Diakonie die Karte mit dem Sozialen gezogen hat – gefallen hat mir das auch nicht.“
Hauptsächlich erklärt sich der nun festgestellte Verkehrswert von 16,2 Millionen Euro – um 300 000 Euro liegt der vereinbarte Kaufpreis drüber – dadurch, dass die Gutachter entsprechend der Immobilien-Preissteigerungen die erzielbaren Wohnungspreis nach oben korrigiert haben.