Lohnendes Investment: Spezialfonds setzen auf gut bewirtschaftete Parkhäuser. Foto: Mierendorf

Parkhäuser fristen unter den Immobilien in den Städten und auf dem Land eher ein Schattendasein. Für institutionelle Investoren sind sie aber ein interessantes Anlageobjekt.

Sie sind unübersichtlich, eng und nicht sehr einladend. Parkhäuser haben keinen guten Ruf in Deutschland, sagt der ADAC. Mario Caroli hingegen findet, dass sie unglaublich charmant sein können. Der persönlich haftende Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger investiert im Auftrag von institutionellen Investoren seit vielen Jahren in diese Immobilienart. Mit Erfolg: 'Die Rendite liegt rund drei Prozent über der von Büroimmobilien.' Der Erfolg scheint Mario Caroli recht zu geben. Mittlerweile hat das Bankhaus den dritten Parkhaus-Spezialfonds aufgelegt.

'Das ist ein absolutes Nischenprodukt, das nur für institutionelle Investoren wie Ver­sicherungen oder Pensionskassen geeignet ist.' Der Bankier stört sich dabei auch nicht daran, dass das Parkhaus an sich eigentlich ein hässliches Bauwerk ist. 'Es gibt viele Arten von Parkhäusern. Und jedem sieht man an, in welcher Zeitepoche es entstand', kommt der Investmentbanker ein bisschen ins Schwärmen. Natürlich seien Parkhäuser zunächst einmal zweckmäßig. 'Sie sind gebaut worden, um Autos abzustellen.' Hier gehe es nicht darum, 'in Schönheit zu sterben', sondern um die Frage, wie Mann oder Frau am schnellsten mit dem Auto hineinkommt und wieder heraus.

Es mag heute das eine oder andere Parkhaus geben, das eine ansprechende Fassade hat. 'In der Vergangenheit hat es aber nie eine Rolle gespielt, ein Parkhaus besonders herauszustellen. Es sollte immer nur seinen Zweck erfüllen. Das ist auch entscheidend für das Investment.' Aus Investorensicht wird der Wert eines Parkhauses daran gemessen, wie hoch die Auslastung ist. Je höher der Wert, umso größer sei auch der erzielbare Ertrag. 'Es gibt Parkhäuser, da könnten Sie theoretisch jeden Preis verlangen. Zum Beispiel an einem Flughafen.' Andere wiederum würden vom Autofahrer nicht angenommen. Das trifft vor allem Parkhäuser an den Stadtrandlagen. 'Die Menschen wollen keine weiten Wege gehen.' Aber auch schwer zugängliche, verschachtelte und dunkle Parkhäuser tun sich schwer, selbst wenn sie mitten im Zentrum lägen.

"Der Besitzer bekommt vom Parkhaus- Betreiber eine Miete"

Hinzu kommt: jede Nutzungsart erfordert eine andere Betrachtungsweise auf das künftige Investment. Ein Klinikparkhaus müsse unterschiedlichen Nutzergruppen wie Personal, Patienten und Besuchern zur Verfügung stehen. Firmenparkplätze den Mitarbeitern und den Kunden, während Parkhäuser in der Innenstadt zum Beispiel tagsüber von den Angestellten in den Büros genutzt werden, während sie abends für die Besucher der Restaurants und Kinos zur Verfügung stünden. Bei Parkhäusern in Wohngebieten sei es genau andersherum, erklärt Mario Caroli.

Klassifiziert werde aber auch nach dem Anteil der Dauer­parker. Andere wiederum haben nur Durchsatzbetrieb, wie das in großen Einkaufszentren oft der Fall sei. Das Investment an sich unterscheide sich nicht von anderen Immobilieninvestitionen. 'Der Besitzer bekommt vom Parkhaus- Betreiber eine Miete.' Das seien heute vorwiegend weltweit tätige Unternehmen, die auf den Betrieb von Parkhäusern spezialisiert sind. Diese Unternehmen erwirtschaften ihren Gewinn aus einer Kombination von Parkhaus-Werbung und unterschied­lichen Tarifmodellen. 'Für die Akzeptanz eines Parkhauses spielt heute aber zunehmend auch der Wohlfühlfaktor eine Rolle.' Bevor Mario Caroli in ein neues Parkhaus investiert, schaut er sich die Bau­substanz ganz genau an: Wie sehen die Materialien aus, die verbaut wurden?

Welche Qualität hat der Beton? Wie sieht die Oberflächenbeschichtung aus? Wie sind die Verfugungen gemacht? 'Ein Parkhaus ist nicht bloß ein kleines Stück Beton, wo man drüberfährt und sich hinstellt, sondern bauphysikalisch ein hochkomplexes Gebilde.' Natürlich spielt auch die Anzahl der Stellplätze bei der Investitionsentscheidung eine Rolle. Ein Parkhaus mit 50 Stellplätzen ist für einen institutionellen Investor in der Regel uninteressant. Ansonsten funktioniere die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Parkhausimmobilie nicht anders als wie bei jeder anderen Gewerbeimmobilie auch.

Allerdings brauche man Spezial-Knowhow. 'Das Thema ist hochkomplex. Damit Sie den Parkbetrieb optimieren können, müssen Sie die Autobewegungen kennen.' Es geht aber auch darum, den Wohlfühlfaktor im Parkhaus - zum Beispiel durch eine gute Ausleuchtung - zu maximieren, gleichzeitig aber auch die Kosten zu minimieren. Dass Parkhäuser eines Tages überflüssig sein könnten, glaubt Mario Caroli indes nicht. Wer mit dem Auto in die Stadt fährt, sei es um zu arbeiten oder zum Einkaufen, muss es auch irgendwo abstellen. Der Bedarf an Parkhäusern könnte in den nächsten Jahren eher noch steigen, glaubt er. Zumindest an jenen, die das Elektroauto in der Parkzeit mit dem nötigen Ladestrom versorgen.

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