In deutschen Großstädten herrschen aktuell Zustände, die bislang nur aus extrem teuren Metropolen wie London bekannt waren. Der Wissenschaftler Tobias Just fordert daher, dass sich Politiker endlich auch für diejenigen einsetzen, die bei der Wohnungssuche noch nicht erfolgreich waren.
Stuttgart - In deutschen Großstädten herrschen Zustände, die bisher nur aus teuren Metropolen wie London bekannt waren. Der Ökonom Tobias Just erklärt, warum die hohen Mieten ein echter Nachteil für den Standort Stuttgart sind.
Herr Just, es herrscht Wohnungsnot in vielen Großstädten. Doch nicht nur in Stuttgart werden kaum Baugebiete ausgeschrieben. Der Schutz von Freiflächen geht vor. Welche Folgen hat das?
Gleich vorab, Freiflächen sind wertvoll, wir sollten Entwicklungen immer mit Augenmaß vornehmen. Doch dieses Augenmaß bedeutet eben auch, dass wir die Glaubenssätze von vor 20 Jahren auf den Prüfstand stellen sollten, wenn sich die Welt ändert. Und die Welt hat sich in den letzten zehn Jahren verändert. Der Druck auf Kernstädte ist gewachsen. Die Folge sind steigende Baulandpreise und höhere Mieten. Nachverdichtung ist sinnvoll, doch Nachverdichtung allein wird das Problem der Erschwinglichkeit nicht kurzfristig lösen, weil innerstädtisches Bauen eben sehr teuer ist.
Was ist der politische Hintergrund?
Es ist ein grünes Credo, den Flächenverbrauch zu stoppen. Doch dieses Ziel stammt aus einer Zeit, in der man von Stadtflucht und einer schrumpfenden Bevölkerung ausging. Diese Rahmenbedingungen haben sich verändert. Hinzu kommt, dass in den Innenstädten die Nutzung Wohnen mit anderen Nutzungen konkurriert. Wir befinden uns in einer Phase, in der einige unserer Städte wieder etwas expandieren sollten.
Bekommen teure Städte wie Stuttgart dadurch ein Standortproblem, weil sie von dringend benötigten Arbeitnehmern und Fachkräften gemieden werden? Sind die Wohnkosten ein Standortnachteil?
Nun, offenbar ist Stuttgart sehr attraktiv, sonst gäbe es ja kein Knappheitsproblem. Es ist aber auch richtig, dass angemessener Wohnraum für Menschen wichtig ist. Da wir in vielen Städten niedrige Arbeitslosenquoten haben, spielt die Wohnraumversorgung bei der Entscheidung natürlich eine Rolle, heute mehr als vor zehn oder zwanzig Jahren. Das gilt im Übrigen auch für Arbeitnehmer im oberen Gehaltssegment. Städte wie etwa Leipzig, wo das Wohnen erschwinglicher ist, tun sich heute leichter. Statistische Auswertungen belegen, dass Leipzig aus dem ganzen Bundesgebiet Menschen anzieht. Das Einzugsgebiet Stuttgarts ist ziemlich stark auf Baden-Württemberg und größere Städte beschränkt.
Eine der Folgen ist, dass die Menschen bereit sind oder gezwungen werden, auf Wohnfläche zu verzichten. Die Zahl der Quadratmeter pro Kopf geht seit einiger Zeit erstmals wieder zurück. Kennen Sie dieses Phänomen?
Bislang war eine solche Entwicklung, wie sie jetzt etwa in Stuttgart stattfindet, vor allem aus Metropolen wie London bekannt. Es ist ein Anzeichen für sehr hohe Preise. In Deutschland beobachten wir dies erst seit diesem Aufschwung. Und wir beobachten einen weiteren Trend, der in dieselbe Richtung weist: Obwohl es immer mehr Singlehaushalte gibt, gibt es in Städten wie München, Stuttgart oder Frankfurt mehr Wohnungen mit mehr als einem Haushalt. Das Wohnen in Wohngemeinschaften erreicht die arbeitende Bevölkerung. Das ist nicht nur schlecht, aber es ist eben zum Teil auch Ausdruck der hohen Mieten und Preise.
In früheren Zeiten sind die Städte deutlich schneller gewachsen als heute. Wieso tut man sich augenscheinlich so schwer, mit dem neuen Run auf die Metropolen fertigzuwerden?
Zu Zeiten der Industrialisierung nahm die Zahl der Einwohner in Städten etwa um 3 Prozent pro Jahr zu, heute hingegen nur um 0,5 Prozent pro Jahr. Damals wurde natürlich mehr eingemeindet und Mitbestimmung und Bürgerbeteiligung gab es nicht. Diese Beteiligungsformen sind sinnvoll, doch bei aller Begeisterung darf nicht vergessen werden, dass sich dort in erster Linie jene engagieren, die bereits in einer Region leben. Wir benötigen aber den Wohnraum für jene, die noch nicht beteiligt werden. Insofern sind diese Instrumente immer asymmetrisch. Hier bräuchten wir mutige Politiker, die für die Nicht-Beteiligten sprechen können, ansonsten werden wir uns an steigende Mieten gewöhnen müssen. Die beste Mietpreisbremse ist nachhaltig nur der Neubau.
Aber wieso handelt die Politik bei diesem drängenden Problem derart vorsichtig?
Es bestimmen die Versorgten und nicht die Suchenden. Das bedeutet: Bauen tut denen weh, die bereits in der Stadt sind. Und das sind diejenigen, die die Politiker vor Ort wählen. Neu zu bauen würde dagegen denen helfen, die noch nicht in einer Stadt wohnen, und die die Politiker vor Ort nicht wählen können. Der Weg vom Visionär zum abgewählten Oberbürgermeister ist aus meiner Sicht auch aus diesem Grund ziemlich kurz.
Geht der Immobilienboom und damit die Steigerung bei Mieten und Preisen auf Dauer so weiter, weil niemand ein Interesse daran hat, dass sich etwas verändert?
Auch wenn der Arbeitsmarkt und damit die Nachfrage nach Wohnraum stabil sind, hängt der Immobilienmarkt direkt an der Gesamtwirtschaft und damit auch an der Zinsentwicklung. Sowohl die gesamtwirtschaftliche Nachfrage als auch die Zinsen können sich verändern und sind von der Politik nicht planbar. Eines wissen wir aus der Geschichte: Die Wirtschaft entwickelt sich zyklisch; auf jeden Aufschwung folgt ein Abschwung. Und der aktuelle Aufschwung dauert bereits ungewöhnlich lange. Es lässt sich nur nie auf den Tag genau vorhersagen, wann ein Aufschwung endet.