Bauen und Wohnen wird immer teurer, die Neubauzahlen liegen weit unter Plan. Welche Lösungen hat die neue Regierung in spe dafür? Der Präsident von Haus und Grund lässt im Interview kein gutes Haar an den Plänen.
Die Zahl der Baugenehmigungen sank 2024 in Deutschland im dritten Jahr in Folge auf 216 000, die der Fertigstellungen liegt um 100 000 unter der Zielmarke. Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland, Kai Warnecke, nennt Forderungen an die neue Regierungskoalition.
Herr Warnecke, die ersten Ideen der Koalitionäre sind publik geworden. Was halten Sie davon?
Der gesamte Bereich Bauen ist ein Rückgriff auf Ideen, die ungefähr ein Jahrzehnt alt sind. Ich vermisse Kreativität, die sich, glaube ich, viele Wähler zumindest von der Union erhofft hatten. Im Bereich Wohnen und Miete finden sich nur gescheiterte Ideen. Das Kernelement ist die Mietpreisbremse. Da ist kein Aufbruch zu spüren. Im Gegenteil: Wenn das, was im Koalitionsvertrag steht, auch umgesetzt wird, werden wir weiter abstürzende Zahlen bei den Neubauten sehen.
Was schlagen Sie vor?
Wir würden uns an der Stelle natürlich wünschen, dass man sich einfach mal an den Realitäten orientiert. Man kann anhand der Marktdaten sehr genau sehen, was die Kostentreiber des Bauens sind.
Kostentreiber beim Neubau sind Baukosten und wieder steigenden Zinsen. Wie soll die Politik da eingreifen?
Da sind natürlich als erstes die hohen Grundstückspreise. Wir würden uns freuen, wenn überall dort, wo Kommunen selbst einen angespannten Wohnungsmarkt sehen, Bürgerinnen und Bürgern auf das Ausweisen von Bauland klagen können. Zweitens müssen wir an die sogenannten Staatskosten ran. Das Einfachste ist aus unserer Sicht, mit einem radikalen Schnitt die Grunderwerbssteuer auf ein oder zwei Prozent abzusenken und diesen Wert als bundeseinheitliche Vorgabe zu setzen, damit das Ping-Pong-Spiel zwischen Bund und Ländern aufhört.
In Baden-Württemberg wurden in einer Novelle der Landesbauordnung gerade Standards gesenkt. Bringt diese Maßnahme etwas?
Der Weg ist sicherlich der richtige. Aber insgesamt ist das alles so verfahren, so bürokratisch, so teuer, dass es nicht der Durchbruch sein wird. Einer der großen Kostentreiber ist das DIN-Institut mit seinen, man muss fast schon sagen, unsäglichen Normungen. In einem deutschen Kinderzimmer braucht es laut DIN-Norm, wenn es zwölf Quadratmeter groß ist, acht Steckdosen. Das ist übergriffig. Da ist zum Beispiel Hamburg weit vorangegangen, die haben die ganzen DIN-Normen durchkämmt und entschlackt. Es gibt nur noch diese Handvoll Vorgaben, die wirklich für die Sicherheit und den Lärmschutz erforderlich sind. Das ist dann kein teurer Luxus. Das hätte auch Baden-Württemberg übernehmen können.
Was halten Sie von der Idee von Staatsbürgschaften für Hypotheken?
Allein die politische Debatte um das etwas irreführend genannte Sondervermögen – was ja nichts anderes ist als zusätzliche Schulden, hat dazu geführt, dass die langjährigen Zinsen um 0,4 Prozentpunkten nach oben gegangen sind. Dieser Zinssprung hat mehr Zusatzkosten für die Bauherren ausgelöst als alles, was an Sparvorschlägen im Koalitionsvertrag bisher sichtbar ist, die Kosten reduziert. Ich glaube nicht, dass Extra-Bürgschaften des Staates eine Lösung sind. Dafür werden wieder so viele Leitplanken eingezogen werden, dass wir nur eine kleine Bevölkerungsgruppe sehen werden, die überhaupt einen Anspruch auf diese Bürgschaften haben kann.
Was für Förderungen wären sinnvoll, zum Beispiel das Baukindergeld?
Staatliche Förderung allein führt nicht dazu, dass etwas erschwinglicher wird. Wir sehen, dass dadurch die Preise steigen. Unsere grundsätzliche Wunschvorstellung wäre ganz eindeutig, dass das Geld, das die Menschen verdienen, ausreicht, um zu bauen. Ihre Landesbauministerin Nicole Razavi hat errechnet, dass 40 Prozent der Baukosten Staatskosten sind, in Gestalt von Steuern, Gebühren, Abgaben und ähnlichem. Die Kostenlast, die der Staat verursacht, sollte er dem Bauherrn erlassen. Wenn Bauen in Deutschland wegen staatlicher Kosten nur noch mit Förderung möglich ist, haben wir ein Strukturproblem.
Also keine neuen Fördertöpfe?
Man muss auch prüfen, ob eine Förderung für Bürger überhaupt zugänglich ist, oder ob die Fördertöpfe von Firmen, zum Beispiel großen Handelsketten, mit genügend speziell darauf angesetztem Personal, in kürzester Zeit geleert werden – wie jüngst bei der Förderung der energetischen Modernisierung geschehen. Die Lösung wären getrennte Fördertöpfe, bei denen 80 Prozent des Geldes allein für die Bürger gesichert wird.
In Baden-Württemberg sorgen sich viele Immobilienbesitzer um die neue Grundsteuer. Muss man da noch einmal ran?
Baden-Württemberg hat sich bei der Grundsteuer für ein in der Wirkung absolut radikales Modell entschieden. Der hier beschlossene Abschlag von 30 Prozent auf Wohngrundstücke ist willkürlich. Wir glauben, dass das Verfassungsgericht das Gesetz beenden wird. Es gibt desaströse Verzerrungen, die auch Mieterinnen und Mieter treffen.
Sollte man die Grundsteuer abschaffen?
Nein, dafür sind wir nicht, denn private Eigentümer wissen, dass die Grundsteuer für eine funktionierende Stadt oder Gemeinde nötig ist. Davon werden Straßen, Beleuchtung, Schwimmbäder, Parks, Schulen, Freizeiteinrichtungen finanziert.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist in den ersten Monaten 2025 weiter gesunken. Wird alles noch viel schlimmer?
Stand heute ja. Es wird weniger gebaut werden, der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen kann nicht gedeckt werden, und Wohnungen mit 25 Euro pro Quadratmeter Miete brauchen wir nicht. Es bleibt der Markt für die Selbstnutzer. Teuer ist es, wenn Sie als Alleinstehender eine neue Wohnung suchen, dann müssen sie tief in die Tasche greifen. In der Gruppe finden sie vor allem Rentnerinnen und Rentner, zusammen mit Studierenden und Auszubildenden. Und das wird sich mit dem Koalitionsvertrag nicht ändern. Im Gegenteil: die Gruppen, die jetzt schon Probleme haben, werden noch mehr bekommen. Darin steckt ein großer sozialer Sprengstoff.