Der Immobilienverband Deutschland Süd dokumentiert im neuen City-Report die Dynamik der Preissteigerung. An Nachverdichtung führe kein Weg vorbei.
Stuttgart - In Stuttgart zu einem Mietpreis von sieben Euro pro Quadratmeter und weniger wohnen – geht das? Offenbar ja: Laut dem neuen City-Report des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd für den Herbst 2017 sind 2,6 Prozent der angebotenen Wohnungen in der Landeshauptstadt in diesem Preissegment angesiedelt. Am anderen Ende der Skala finden sich laut der IVD-Erhebung 24,4 Prozent der neu auf den Markt kommenden Wohnungen mit einer Miete von 15 Euro und mehr pro Quadratmeter. Die Stadt hatte in ihrer Erhebung für den Mietspiegel 2017/2018 Ende 2016 festgestellt, dass für die am häufigsten vorkommenden Wohnungsgröße (Anteil: 85 Prozent des Bestandes) mit zwischen 45 und 110 Quadratmeter 8,80 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Der Mieterverein hatte erhebliche Mietpreissteigerungen registriert, doch jede zweite Erhöhung nicht den formalen Anforderung genüge, zum Beispiel die Kappungsgrenze nicht beachtet werde. Aufschläge würden oft „nicht hinreichend begründet“.
Der Bericht, der dieser Tage in den Räumen des IVD in der Calwer Straße vorgestellt wurde, bestätigt den Trend zur Preissteigerung. Vor allem der Wohnungskauf ist in Stuttgart deutlich kostspieliger geworden. „Innerhalb des vergangenen Jahres sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 8,2 Prozent gestiegen“, umreißt Stephan Kippes, Leiter des IDV-Marktforschungsinstituts, die Entwicklung. „Die Mietpreise haben im gleichen Zeitraum lediglich um 3,1 Prozent angezogen.“
„Die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten klafft immer weiter auseinander“, so Kippes. Seit dem Frühjahr 2009 stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen um 37 Prozent. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigerten sich im gleichen Zeitraum sogar um 73 Prozent. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Stuttgart derzeit bei durchschnittlich 975 000 Euro. Und eine Entspannung der Lage ist nicht abzusehen.
Warum sind die Mieten in Stuttgart generell so teuer? Das erklärt StuggiTV im Video:
Im preisgünstigen Bereich ist der Mangel besonders eklatant
IDV-Marktberichterstatter Jörg Kinkel macht angesichts der Lage keinen Hehl aus seiner Skepsis gegenüber der städtischen Wohnungspolitik. „Wenn Herr Kuhn sagt, eine Erhöhung des Angebots würde eine weitere Preissteigerung nach sich ziehen“, wundere ihn das schon. Kinkel merkt an, derzeit stünden gerade im oberen Preissegment deutlich mehr Wohnungen zur Verfügung als im preisgünstigeren Bereich. „Das liegt an den zahlreichen Neubauprojekten“, so Kinkel. Besondere Engpässe bestünden bei Mietwohnungen mit einer Fläche von 60 bis 70 Quadratmetern und familiengerechten Wohnungen im Bereich bis 90 Quadratmeter.
Hier haben die Eigentümer normalerweise die Wahl zwischen einer großen Zahl unterschiedlicher Bewerber. Nicht immer haben alle die gleichen Chancen. „Manche Vermieter schließen bestimmte Ethnien von vornherein aus“, weiß Kinkel. Das sei rechtlich fragwürdig und man versuche, dem entgegenzuwirken. Wenn bei freier Wahl andere Mieter bevorzugt werden, könne man aber nichts machen.
An Nachverdichtung führe kein Weg vorbei
Ein Patentrezept, wie sich die Wohnungssituation künftig entschärfen ließe, hat auch der IVD nicht parat. Stephan Kippes deutet zwei mögliche Wege aus der Misere an: Zum einen müsse man die Kommunalpolitiker aus dem Umland konsequenter und auf Augenhöhe einbinden. So könne man zu neuen Konzepten finden, die auch ein Wohnen außerhalb des Stuttgarter Kessels berücksichtigten. Zum anderen führe kein Weg an weiterer Nachverdichtung vorbei. „Bei der Verwaltung ist das aus naheliegenden Gründen nicht unbedingt beliebt“, so der Marktforscher. Nachverdichtung bedeute einen Eingriff in vorhandene Strukturen. Wenn eine Konversion anderer Flächen nicht möglich sei, dann gebe es aber „keine andere Möglichkeit“.