Eine wachsende Zahl von Unternehmen bietet Senioren an, ihr Eigenheim zu Geld zu machen – ohne umziehen zu müssen. Welche Fallstricke dabei zu beachten sind.
Frankfurt - Wer als Ruheständler den Kredit für sein Eigenheim abbezahlt hat, ist gegenüber einem Mieter doppelt im Vorteil: Er spart nicht nur bei den Wohnkosten, sondern kann sein Betongold auch versilbern und damit die Rente aufbessern. Zumindest, wenn er in eine kleinere Wohnung umzieht.
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Viele Senioren aber scheuen diesen Schritt. Sie wollen ihren Garten nicht missen, die Nachbarn oder auch einfach die Erinnerungen, die in ihrem Zuhause stecken.
Es geht auch ohne Umzug
Doch es gibt Wege, das Eigenheim zu Geld zu machen, ohne es aufzugeben: Die Immobilienverrentung oder den Teilverkauf. Das Prinzip: Senioren veräußern ihr Eigenheim oder einen Anteil daran an einen Vertragspartner, der ihnen dafür ein Wohn- oder Nießbrauchrecht zusichert. Sie erhalten dafür eine Einmalzahlung, eine Zusatzrente oder auch eine Kombination aus beidem.
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Als Käufer treten neben verschiedenen Unternehmen auch die Stiftung Liebenau aus Meckenbeuren am Bodensee sowie die Caritas-Stiftung Stuttgart auf, die mit der Volksbank und der BW-Bank kooperiert. „Wenn Kinder kein Interesse am Objekt haben oder es keine Erben gibt, kann dies eine sehr gute Möglichkeit sein“, sagt Johannes Koch, Leiter des Privatkunden-Kreditgeschäfts bei der BW-Bank, über die „Hausstifterrente“ der Caritas.
Das Bleiberecht gibt es nicht umsonst
Das Privileg, in den eigenen vier Wänden bleiben zu können, schmälert allerdings den Verkaufserlös. Wird das Eigenheim komplett veräußert, zieht der Käufer vom Immobilienwert, der von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden sollte, den Wohnwert ab. In dessen Berechnung fließen neben Eigenschaften der Immobilie Annahmen über die Lebenserwartung der Bewohner ein. Bei einem Teilverkauf wiederum zahlen die Bewohner für das Recht, weiterhin die gesamte Immobilie nutzen zu können, ein Entgelt an den neuen Miteigentümer.
Eine weitere Alternative ist, nach dem Verkauf des Eigenheims beim Käufer zu mieten. Die gängigsten Modelle im Überblick:
Leibrente Für den Verkauf der Immobilie gibt es eine Rente, die je nach Vertragsgestaltung bis zum Lebensende oder nur für einen befristeten Zeitraum gezahlt wird. Diese Zusatzrente muss versteuert werden, aber nur zu einem gewissen Prozentsatz, dem sogenannten Ertragsanteil. Wird die Zusatzrente ab 65 Jahren bezogen, liegt dieser Anteil bei 18 Prozent. Bei Senioren, die ihr Haus später verkaufen, ist der steuerpflichtige Anteil der Leibrente niedriger.
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Zugleich wird ihnen ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert – das bei einem Umzug ins Pflegeheim allerdings wenig nützt. Wichtig sind daher Regelungen, unter welchen Umständen die Immobilie vermietet werden kann oder ob es für den Verzicht auf das Wohnrecht Geld zurück gibt. Um die Instandhaltung der Immobilie kümmert sich in der Regel der neue Eigentümer.
Größtes Risiko: Wenn der Käufer zahlungsunfähig wird, fällt die Leibrente aus. Einige Verträge sehen für diesen Fall vor, dass der Bewohner sein Haus zurückbekommt, dafür aber auch Zahlungen erstatten muss. Andere sichern ihm die Einnahmen aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie zu. Bei einigen Anbietern ist anstelle der Renten- auch eine Einmalzahlung möglich.
Verkauf mit Nießbrauchrecht Nießbrauch bedeutet, dass der Verkäufer nicht nur in der Immobilie bleiben, sondern sie auch vermieten darf. Dafür muss er aber auch für die Instandhaltung aufkommen. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkaufspreis abgezogen, der meistens in Form einer Einmalzahlung beglichen wird. Verkaufserlöse aus einer selbst genutzten Immobilie sind, anders als Zusatzrenten, steuerfrei. Dafür muss der Bewohner mit der Einmalzahlung bis zum Lebensende auskommen.
Teilverkauf Hier wird lediglich ein Anteil an der Immobilie veräußert. Nutzen können die Verkäufer trotzdem weiter die gesamte Fläche, dafür müssen sie aber ein monatliches Entgelt an den neuen Miteigentümer zahlen. Dieses Nutzungsentgelt kann während der Vertragslaufzeit steigen.
Die ursprünglichen Eigentümer können den verkauften Teil ihrer Immobilie jederzeit vermieten – denn auch hier gilt das Nießbrauchrecht. Damit sind sie allerdings auch für die Instandhaltung der gesamten Immobilie zuständig, wobei einige Vertragspartner eine Kostenbeteiligung anbieten.
Ein Teilverkauf eröffnet Immobilienbesitzern oder ihren Erben die Chance, bei einem späteren Komplettverkauf von einem Anstieg der Hauspreise zu profitieren. Denn damit erhöht sich auch der Wert des in ihrem Eigentum verbleibenden Anteils. Für die Abwicklung des Komplettverkaufs können allerdings Gebühren anfallen.
Verkauf mit Rückanmietung Hier wird mit dem Käufer der Immobilie ein Mietvertrag vereinbart. Allerdings könne die Miete erhöht werden, gibt die Stiftung Warentest zu bedenken.
Konditionen prüfen
Auf größere Beachtung stoßen diese prinzipiell auch unter Privatleuten möglichen Vertragsformen, seit eine Reihe von Unternehmen für die Modelle wirbt. Einige treten selbst als Käufer auf, andere vermitteln Verträge zwischen interessierten Senioren und privaten Geldgebern .
Die Konditionen der verschiedenen Anbieter seien schwer vergleichbar, weil es an einheitlichen Standards fehle, kritisiert Oliver Arentz. Der Volkswirt hat sich in mehreren wissenschaftlichen Arbeiten mit dem Thema Immobilienverrentung befasst. „Man muss sich in jedem Einzelfall den Vertrag ganz genau anschauen, sowohl was die versprochenen Zahlungen als auch die Bedingungen für die weitere Nutzung der Immobilie angeht.“
Auch ein Kredit kann eine Alternative sein
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg empfiehlt Eigenheimbesitzern, die knapp bei Kasse sind, auch die Aufnahme eines Kredits zu prüfen. Mit einer Immobilie als Sicherheit gebe es Darlehen zu günstigen Konditionen. „Es gibt durchaus Kreditinstitute, die älteren Kunden ein Darlehen auf ihre Immobilie geben“, heißt es auch beim Finanzvermittler Dr. Klein.
Bei Aufnahme eines Darlehens fielen allerdings auch Tilgungsraten an, gibt Arentz zu bedenken. „Für einen vorübergehenden finanziellen Engpass ist das sicher vernünftig, es ist aber keine Dauerlösung.“ Insofern seien Immobilienverrentung oder Teilverkauf für einige Senioren durchaus sinnvoll. „Aber nicht alle Anbieter sind seriös.“
Die Nachfrage ist überschaubar
Immobilienrente
Das Interesse steigt, aber auf niedrigem Niveau: Auf rund 200 Vertragsabschlüsse pro Jahr kam zuletzt die Firma Hausplusrente, die seit 2009 auf dem Markt ist. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG in Frankfurt hat seit ihrer Gründung 2013 rund 1000 Immobilien erworben. Das Stuttgarter Unternehmen Meine Wohnrente kaufte seit seinem Markteintritt im Mai 2020 Immobilien im Wert von 30 Millionen Euro und rechnet für 2022 mit mindestens 100 neuen Verträgen. Von 100 Verträgen 2021 berichtet die Degiv aus München, die als Vermittler zwischen Senioren und Geldgebern auftritt.
Teilverkauf
Die Firma Wertfaktor aus Hamburg kaufte 2021 Anteile an mehr als 400 Immobilien. Die Konkurrentin Deutsche Teilkauf will bis Ende dieses Jahres auf insgesamt 1500 Immobilien-Anteile kommen. Engel & Völkers Liquid Home, eine ebenfalls auf Teilkäufe spezialisierte Firma, erwarb 2021 Anteile an über 300 Immobilien.