Eine aktuelle Untersuchung zeigt, wie teuer das Wohnen in den Ballungsgebieten im Südwesten ist. Der baden-württembergische Sparda-Bank-Chef Martin Hettich sieht die Politik am Zug, für Entlastung am Immobilienmarkt zu sorgen.
Stuttgart - Wer im vergangenen Jahr eine Immobilie in Deutschland gekauft hat, musste im Schnitt 264 000 Euro auf den Tisch legen. Dafür hat der Käufer durchschnittlich 111 Quadratmeter erhalten. In Baden-Württemberg bekommt man für das Geld nur 81 Quadratmeter, in den Ballungsräumen noch deutlich weniger. Das zeigt die aktuelle Studie Wohnen in Deutschland, die der Verband der Sparda-Banken zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt hat. Danach erhält man in Regionen wie Stuttgart für diese Summe nur 62 Quadratmeter Wohneigentum, und in Freiburg sogar nur 59 Quadratmeter. Am anderen Ende der Skala liegen der Hohenlohekreis, in dem man sich für 264 000 Euro 134 Quadratmeter leisten kann und der Landkreis Schwäbisch Hall mit 150 Quadratmetern.
Entsprechend sind die Kaufpreise im Südwesten am höchsten in Freiburg, wo ein Quadratmeter Wohneigentum im Schnitt 4444 Euro kostet, und am niedrigsten im Landkreis Schwäbisch Hall, wo der Quadratmeter mit 1761 Euro zu Buche schlägt. Ähnlich verhält es sich laut der Studie mit den Mietpreisen im Land. Die höchsten Mieten pro Quadratmeter sind mit durchschnittlich 11,82 Euro in Stuttgart zu finden, die günstigsten Mieten im Landkreis Schwäbisch Hall (7,16 Euro/m²), im Hohenlohekreis (7,28 Euro) und im Landkreis Biberach (7,40 Euro).
Bevölkerung in Stuttgart wächst
„Wir haben in Stuttgart durch Zuzug eine wachsende Bevölkerung und gleichzeitig ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen unterdurchschnittlich“, sagt Martin Hettich. Der Chef der Sparda-Bank Baden-Württemberg warnt: „Der Markt gerät von zwei Seiten unter Druck. Die Folge: Zugezogene, die eine Immobilie erwerben oder bauen möchten, weichen in Miete aus, was die Mieten steigen lässt.“
Die Studie prognostiziert für die Ballungsräume in Baden-Württemberg, dass der Kauf einer Immobilie auf lange Sicht günstiger ist als ein Mietverhältnis. Sie gibt den finanziellen Vorteil im Schnitt mit 28 Prozent an. Dabei wurden Mietkosten mit Finanzierungskosten einer Immobilie wie etwa Grunderwerbsteuer, Kreditzinsen sowie Instandhaltung verglichen. Bundesweit errechnet sich demnach ein Vorteil von 33 Prozent. „Unterstellt man, dass die steigende Nachfrage nicht nur Immobilien verteuert, sondern auch zu Mietsteigerungen führt, dann lohnt sich Wohneigentum“, sagt Hettich. Immer davon ausgehend, dass die Bevölkerung in den Ballungsräumen in Baden-Württemberg weiterhin wächst und die Einkommenssituation gut bleibt.
Die Untersuchung hat auch ausgewertet wie sich die Immobilienpreise zwischen 2005 und 2018 im Südwesten entwickelt haben. Die größte durchschnittliche Preissteigerung verzeichnen Freiburg (91 Prozent), Ulm (88 Prozent) und Stuttgart (81 Prozent). Am unteren Ende liegen der Landkreis Biberach (38 Prozent), der Hohenlohekreis (32 Prozent) und der Landkreis Schwäbisch Hall (28 Prozent.
Intensiver Wettbewerb bei Baufinanzierungen
Einerseits wird es bei steigenden Immobilienpreisen und niedrigen Zinsen für Bauwillige immer schwerer, das nötige Eigenkapital anzusparen. „Andererseits wird viel vererbt und in den Ballungsgebieten im Südwesten auch gut verdient, sodass Immobilienerwerb nicht an fehlendem Eigenkapital scheitert“, sagt Hettich. Der Wettbewerb bei Baufinanzierungen sei „extrem intensiv“. Die Banken streiten sich um Kunden, die eine Immobilie finanzieren wollen. „An Geld fehlt es momentan nicht.“
In Stuttgart ist es schwierig, das erforderliche Eigenkapital aufzubringen, weil das Angebot knapp und die Nachfrage zu groß ist. „Für eine 130-m‘-Eigentumswohnung in Halbhöhenlage muss man locker zwei Millionen Euro hinlegen.“
Die historisch niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass Käufer auch weniger Kreditzinsen zahlen müssen. Laut Studie liegt die „Zinsersparnis“ gegenüber 2008 bei einer durchschnittlichen Investitionssumme von 264 000 Euro, einer Laufzeit von 20 Jahren und einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent bei 72 500 Euro. Allerdings zeige sich in den Groß- und Mittelstädten, dass diese Zinsersparnis von den steigenden Kaufpreisen aufgefressen wird. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank habe „als eine Art Brandbeschleuniger die Preisexplosion in den Ballungsräumen befeuert“, sagt Hettich. Eine Überhitzung des Marktes sieht er gleichwohl nicht.
Politik am Zug
Die Debatte über bezahlbaren Wohnraum gerade in Ballungsgebieten sieht Hettich die politischen Entscheidungsträger am Zug. Diese müssten mehr Baugebiete ausweisen und über Verdichtung durch Sanierung nachdenken: „Die Politik muss Anreize schaffen, dass Menschen, denen die eigene Immobilie zu groß geworden ist, diese aufteilen und vermieten.“ Das könne ein Zwei-Familienhaus sein, wovon eine Hälfte leer steht, oder ein leeres Stockwerk im Einfamilienhaus. Eigentümer sollten gezielt angesprochen werden. Hettich fordert auch, den bürokratischen Aufwand abzubauen, damit mehr Freiflächen in zusätzlichen Wohnraum verwandelt werden. Die Politik habe zwar signalisiert, Problem erkannt. „Doch diese Erkenntnis steht nicht im Einklang mit den Taten“, sagt der Banker. „Wir müssen aufpassen, dass der Wohnraummangel und die teuren Immobilienpreise nicht zu einem Standortnachteil werden.“