Der Frühjahrsreport des Immobilienverbands Deutschland Süd erwartet explodierende Nebenkosten und warnt trotz Zinssteigerungen vor voreiligen Immobilienkäufen.
Professor Stephan Kippes ist ein alter Hase in der Immobilienwirtschaft. Seit vielen Jahren gibt er für den Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) Prognosen ab oder analysiert den Markt. Es gibt also fast nichts, was dem Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts fremd ist. Und doch ist er mitunter überrascht. Etwa bei der augenblicklichen Stagnation der Mietpreise in Stuttgart. Und das in einem Markt, der laut Kippes „nur eine Richtung kennt – nämlich nach oben“. Zudem hält der Professor in seinem City-Report Stuttgart unter anderem fest: Vor allem die Preise für Wohnimmobilien seien weiter im Aufwind.
Atempause am Mietmarkt
„Die Lage am Mietmarkt hat sich aufgrund des reduzierten Zuzugs infolge der Coronakrise und des Strukturwandels in der Automobilindustrie etwas entspannt“, stellt Kippes fest. Das gelte für alle Typen: Altbau, Bestandswohnungen und Neubauten. Überall sieht der Experte „ganz karge Anstiege, eine gewisse Stabilität, ein Atemholen“. Überall waren die Preise pro Quadratmeter und Monat im Frühjahr 2022 exakt auf dem Niveau des Herbstes 2021. Für Altbauwohnungen lag der Preis bei 15,50 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnungen aus dem Bestand lag er bei 15,40 Euro/m², für neu errichtete Mietwohnungen zahlt man 16,80 Euro pro Quadratmeter im Schnitt.
Nebenkosten explodieren
Aber bei aller Freude über den momentanen Stillstand der Mietpreise sollte man laut Professor Kippes die Entwicklung der „zweiten Miete“, der Nebenkosten, beachten. Im Vergleich zu 2015 sei der höchste Anstieg der Wohnnebenkosten zu verzeichnen. Im Einzelnen liegt der Zuwachs für die Instandhaltung bei 25,7 Prozent, der Preissprung für Strom, Gas und andere Brennstoffe bei 21,2 Prozent, für die Müllabfuhr bei 18,2 und die Wasserversorgung bei 16,2 Prozent. Dagegen nehmen sich die 3,1 Prozent Steigerung bei der Abwasserentsorgung vergleichsweise moderat aus. Die Prognose von Kippes lautet: „Die Kosten für Strom, Gas und andere Brennstoffe werden noch massiv weiterwachsen.“
Kaufen oder warten?
Angesichts der aktuellen Entwicklungen fragen sich viele: Soll man angesichts steigender Zinsen schnell eine Immobilie kaufen? Tatsächlich gab die Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über zehn Jahren lag der Zinssatz im Januar 2022 bei 1,37 Prozent (Vorjahresmonat: 1,15). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von ein bis fünf Jahren lag bei 1,35 Prozent (Vorjahresmonat: 1,34). Auch die Inflation schnellt nach oben: Im März erreicht die Marke 7,3 Prozent. Dennoch warnt Kippes vor Aktionismus: „Meine Eltern haben 1972 mit einem zweistelligen Zinssatz finanziert, daher würde ich die Zinsentwicklung nicht übertreiben und jetzt nicht gleich aufspringen.“ Sonst laufe man Gefahr, in der Eile ein nicht passendes Objekt zu kaufen. Der Markt sei weiterhin durch ein karges Angebot und einen Nachfrageüberhang geprägt.
Der Preis ist heiß
„Wer soll das eigentlich noch bezahlen?“, fragt Kippes beim Blick auf die Preise. Der Kaufpreis für ein frei stehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 1 380 000 Euro. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 840 000 Euro bezahlt. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert wird im Frühjahr 2022 ein Quadratmeterpreis von 6000 Euro bezahlt. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden Kaufpreise ab 11 500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Frühjahr 2022 im Stadtbereich im Schnitt 9450 Euro pro Quadratmeter bezahlt. In der Spitze bewegen sich die Kaufpreise für eine neu gebaute Eigentumswohnung ab 17 000 Euro/m². Die Preise für Baugrundstücke liegen derzeit für Einfamilienhäuser im Schnitt bei 1620 Euro/m², für Geschossbau bei 2150 Euro/m².
Gibt es bereits eine neue Stadtflucht?
So weit will Christoph Landgraf, Vorstandsmitglied des IVD Süd und Geschäftsführer der Christoph Landgraf Immobilien in Reutlingen, nicht gehen. Aber er stellt fest, dass Stuttgart im Vergleich der deutschen Immobilienmetropolen den höchsten Abwanderungssaldo bei der Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen aufweist. Für viele werde der Bereich Walddorfhäslach und Reutlingen immer interessanter. Dies mache sich auch bei den Preisen bemerkbar. Eine Doppelhaushälfte liege dort bereits zwischen 450 000 und 650 000 Euro.