Immobilienmakler Bestellerprinzip verändert Mietmarkt

Von Hanna Spanhel 

Vielen Maklern bricht das Geschäft mit den Mietern weg. Foto: Fotolia
Vielen Maklern bricht das Geschäft mit den Mietern weg. Foto: Fotolia

Diskutieren Sie mit! Seit Mitte 2015 gilt: Bei einer Wohnungsvermittlung bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt – in der Regel also die Vermieter. Auf dem Wohnungsmarkt zeigen sich nun erste Folgen.

Stuttgart - Auf den ersten Blick wirkt das Angebot durchaus seriös. Eine Dreizimmerwohnung in der Stuttgarter Olgastraße, renoviert, mit Parkettboden und einem kleinen Balkon. Die Fotos auf der Immobilienplattform im Internet zeigen eine hübsche Altbauwohnung. Etwas über tausend Euro Miete soll sie pro Monat kosten– angesichts der Lage ist das erschwinglich, für knapp 80 Quadratmeter.

Der Haken zeigt sich erst später, in einer ­E-Mail. 35 Euro solle man für eine Wohnungsbesichtigung zahlen, heißt es da – gemeinsam mit zwei anderen Interessenten. 50 Euro sind es für einen individuellen Termin. Zu bezahlen bar, vor Ort. Die Summe werde nicht ­zurückerstattet, sollte die Wohnung an einen anderen Interessenten gehen. Immerhin, heißt es in der E-Mail weiter: Durch diese ­Vorgehensweise erhöhe sich die Chance, den ­Zuschlag für die Wohnung zu bekommen. Eigentlich ein Widerspruch zum sogenannten Bestellerprinzip: Das nämlich regelt seit Juni 2015, dass Mieter nicht mehr für die Wohnungsvermittlung zur Kasse gebeten werden, wenn sie nicht selbst einen Makler beauftragen. Im vorliegenden Fall aber handelt es sich gar nicht um einen Makler, sondern „um einen reinen Dienstleister“, heißt es in der ­E-Mail, der die Besichtigung als eine solche Dienstleistung anbietet. Das Maklerprinzip ist also hinfällig: Auf den Kosten der ­Wohnungsvermittlung würde in diesem Falle wieder der Mieter sitzenbleiben.

Makler stecken in Schwierigkeiten

„Ein beliebter Trick, um das Bestellerprinzip zu umgehen“, sagt Rolf Gaßmann vom Mieterverein in Stuttgart. Immer wieder würden Mietinteressenten von Maklern auch dazu gedrängt, einen sogenannten ­Vermittlungsvertrag zu unterschreiben, um hinterher die Gebühren zu zahlen. „Eigentlich droht in solchen Fällen ein Bußgeld von 25 000 Euro, aber die Behörden sind in diesem Bereich bislang noch sehr untätig“, sagt Gaßmann. Oder die potenziellen Mieter melden solche Vorfälle nicht, weil sie ihre Rechte gar nicht kennen. Inzwischen sind bereits mehrere solcher Fälle aus der Region Stuttgart vor Gericht gelandet – die Entscheidungen stehen noch aus. Solche Versuche der Makler, die Kosten für eine Vermittlung ­weiter auf die Mieter abzuwälzen, würden vor allem eines zeigen, sagt Gaßmann: Dass die Makler tatsächlich in Schwierigkeiten steckten, weil viele Vermieter die Gebühren nicht zahlen wollten – und dadurch Aufträge ausbleiben würden. „Die Makler in der ­Region geben zu, dass ihnen ein erheblicher Teil des Geschäfts weggebrochen ist“, sagt Gaßmann.

Dass sich die Branche durch das Bestellerprinzip verändert hat, sagt auch Stephan Kippes vom Immobilienverband (IVD) Süd. Die Makler würden derzeit tatsächlich „merkliche“ Einbußen verzeichnen, sagt Kippes. In einer Umfrage im Auftrag der Internetplattform Immobiliencout24 klagten schon wenige Monate nach Einführung des Bestellerprinzips rund 84 Prozent der befragten Makler über deutliche Umsatzeinbußen – einige verloren mehr als 50 Prozent. „Teilweise versuchen Vermieter nun selbstständig, ihre Objekte zu vermarkten. Es hat da eine gewisse Verlagerung gegeben“, sagt Kippes. Ein ganz ähnliches Bild zeichnet Hans-Günther Wolfer, Geschäftsführer des Verbands Immobilienwirtschaft Stuttgart (IWS). „Mietvermittlungen sind durch das Bestellerprinzip zu schwierig geworden“, sagt er. „Unsere Makler stellen ihr ­Geschäftsmodell um – sofern sie nicht schon vorher hauptsächlich andere Tätigkeits­felder hatten.“ Statt Vermietungen setzen die Makler zunehmend nur noch auf Verkäufe – in diesem Segment sei die Situation noch eine andere, sagt Wolfer. Denn: Das Bestellerprinzip gilt nur für das Mietgewerbe – bei Verkäufen in Baden-Württemberg wird die Provision üblicherweise zur Hälfte vom Verkäufer, zur anderen Hälfte vom Käufer übernommen.

Von den Veränderungen in der Gesetzes­lage profitieren derzeit vor allem Online-Portale – denn statt einen Makler zu bezahlen, versuchen die Eigentümer zunehmend selbst, ihre Wohnungen an die Mieter zu bringen. Doch nicht nur klassische Anzeigenportale wie Immobilienscout24, Immonet oder Immowelt bieten sich als Vermittler im Mietsegment an: Etliche neue Makler-Plattformen sind seit dem vergangenen Sommer aus dem Boden geschossen.

Online-Start-ups sind günstiger

Zum Beispiel Domiando, McMakler, Wunderagent oder Moovin. Sie alle wollen traditionelle Makler ersetzen. Und bieten einen Online-Service zum Paketpreis: 498 Euro kostet die Wohnungsvermittlung beim Berliner Start-up McMakler. Dafür erstellt das Unternehmen ein Exposé des Objekts, macht Fotos, schaltet Anzeigen, selektiert Interessenten, organisiert Besichtigungen und die Schlüsselübergabe, setzt sogar den Mietvertrag auf. Dabei arbeitet das Unternehmen nicht mit Computeralgorithmen, sondern setzt auf persönlichen Kontakt. Ein ähnlicher Service wie beim klassischen Makler – nur eben „signifikant günstiger“, wie ein Unternehmenssprecher sagt. Zum Beispiel, weil administrative Tätigkeiten zentralisiert und digitalisiert werden, wie es von McMakler heißt. Das Geschäft jedenfalls scheint zu laufen: 60 Objekte hatte McMakler noch im September 2015 deutschlandweit im Angebot – im Januar dieses Jahres waren es bereits 210. Mittlerweile hat das Unternehmen 14 Standorte mit insgesamt rund 100 Mitarbeitern. Man spüre deutlich, dass immer mehr Eigentümer umsteigen – die Nachfrage steige kontinuierlich, sagt einer der McMakler-Geschäftsführer, Hanno Heintzenberg.

Ob sich diese Geschäftsform als Alternative zu klassischen Maklern durchsetzen kann, muss sich zeigen – und auch, ob sie ökonomisch ist. Das Immobilien-Start-up Vendomo hat Ende Januar dieses Jahres ­bereits wieder dichtgemacht. In der Maklerbranche gehe es eben auch viel um Vertrauen und um den persönlichen Kontakt, sagt ­Stephan Kippes vom IDV Süd. Er ist sich ­sicher, dass es irgendwann wieder eine gegenläufige Entwicklung geben wird – und Vermieter doch wieder auf ganz klassische Makler setzen werden: „Viele, die es nun erst einmal ohne einen Makler versuchen, stellen fest, dass das gar nicht so einfach ist für juristische Laien“, sagt er.

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