Am nördlichen Ortsrand von Ludwigsburg-Neckareweihingen entsteht das Neubaugebiet „Schauinsland“. Foto: Werner Kuhnle

Während die Stadt Stuttgart die wenigen Bauplätze, die sie besitzt, meistbietend verkauft, wählen andere Städte in Region und Land ihre Häuslebauer mit komplizierten Punktesystemen aus. Dirigenten, Vorstände oder Trainer in einem örtlichen Verein sind dabei klar im Vorteil.

Stuttgart - Vielleicht liegt die Beliebtheit ja auch am Namen: „Schauinsland“, so wie der Freiburger Hausberg, heißt das neue Baugebiet im Ludwigsburger Stadtteil Neckarweihingen, für das gerade mit den Erschließungsarbeiten begonnen wurde. Neben großen Flächen für Geschosswohnungsbau bringt die zweitgrößte Stadt der Region Stuttgart dort auch 20 Bauplätze für Einfamilienhäuser in die Vermarktung. Für die Stadt ist es nur ein Rand­aspekt in ihrem Bemühen, Wohnraum zu schaffen. Doch der Andrang ist enorm. Problemlos sei die zehnfache, ja sogar hundertfache Zahl an Bauplätzen an den Mann zu bringen, sagt Thomas Hugger vom Fachbereich Liegenschaften der Stadt. 1800 bis 2000 Interessenten hätten sich gemeldet.

Ulm nutzt seine Planungshoheit

So wie in Ludwigsburg ist es in vielen Städten im Land. Von „3300 vorgemerkten Interessenten“ spricht der Leiter des Liegenschaftsamtes in Ulm, Ulrich Soldner. Glücklich machen kann er aber gerade mal 50 bis 70 Bewerber im Jahr. Das ist vergleichsweise gar nicht mal schlecht und liegt nicht zuletzt an den historischen Voraussetzungen. Seit dem 13. Jahrhundert betreibt Ulm eine Bodenbevorratung. Ein Drittel des Stadtgebiets liegt heute in kommunaler Hand. Das gibt dem Liegenschaftsamt im Umlegungsverfahren eine starke Position gegenüber den übrigen Grundstücksbesitzern. Sie müssen ihre Grundstücke komplett an die Stadt verkaufen. „Nur dann gibt es ein Baurecht“, sagt Soldner, der auch anderen Städten empfiehlt, ihr Recht zur Planungshoheit auf diese Weise stärker zu nutzen.

Seine Stuttgarter Kollegen sind da skeptisch. „Wenn wir zur Bedingung machen würden, dass alle Grundstücke zuvor der Stadt verkauft werden, könnten wir nie ein Baugebiet ausweisen“, glaubt Doris Rüdiger vom Amt für Liegenschaften und Wohnen. Auch so ging in diesem Jahr nur das Neubaugebiet Langenäcker/Wiesert im Stadtbezirk Stammheim in die Vermarktung. Wann das nächste folgt, ist ungewiss.

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„Nur Ärzte kommen zum Zug“

Neun der etwa 100 Grundstücke konnte die Stadt auf den Markt bringen. Der Rest ist in Privathand. Die Chance, den Zuschlag zu erhalten, war im Anbetracht von 53 Bewerbern dennoch größer als 20 Kilometer weiter in Ludwigsburg. Der Grund dürfte der Preis sein. Stuttgart verkauft an den Meistbietenden, wobei Angebote unter 1100 Euro pro Quadratmeter gar nicht erst zugelassen wurden. „Da kamen vermutlich nur Ärzte zum Zug“, sagt ein Häuslebauer, der im Bieterverfahren leer ausging.

Ludwigsburg verkaufte hingegen zum Festpreis. Zwar dürften Städte aus beihilferechtlichen Gründen ihre Grundstücke nicht verschleudern, sagt der Städtetags-Baudezernent Gerhard Mauch. So lag in Ludwigsburg der Quadratmeterpreis bei immer noch stattlichen 550 Euro. Dennoch seien die Kommunen nicht verpflichtet, nur an den Höchstbietenden zu verkaufen.

In der Tat ist Stuttgart mit seinem reinen Bieterverfahren eher die Ausnahme. Üblich ist eine klare Steuerung der Bauplatzvergabe. So haben die Gemeinderäte fast überall im Land komplizierte Punktesysteme entwickelt, mit denen sie die Bewerber in eine Reihenfolge bringen. So schreibt die Stadt Rastatt für jedes Kind zwei Punkte gut. In Aalen zählen Kinder sogar schon während der Schwangerschaft, vorausgesetzt die Geburt innerhalb der nächsten sechs Monate ist von einem Arzt attestiert. Was nicht ist, kann ja noch werden, lautet das Kalkül der Aalener Räte. Folgerichtig punkten sogar kinderlose Paare, wenn sie wenigstens noch im gebärfähigen Alter sind. 45 ist die Grenze. Die Stadt Tengen (Kreis Konstanz) belohnt Bewerber umso stärker, je länger sie am Ort wohnen oder wohnten. Fünf Jahre sind gut, zehn besser. Die volle Punktzahl gibt es von 15 Jahren an. Auch ein Arbeitsplatz in der Stadt bringt Punkte. Noch besser ist ein eigener Betrieb oder die Tätigkeit als Vorstand, Dirigent oder Trainer in einem örtlichen Verein. Wer bereits einen Bauplatz oder ein Eigenheim besitzt, erhält Minuspunkte. Mancherorts ist dies sogar ein Ausschlusskriterium. Dass jemand Immobilien anhäuft, ist nicht im Sinne einer Stadt.

Pluspunkte für den Blasmusikdirigenten

Wer die meisten Punkte hat, erhält den Zuschlag zum vorher festgelegten Festpreis. Dabei hat die Bevorzugung Einheimischer nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs aber Grenzen. Maximal die Hälfte der Punktzahl darf in diesem Bereich veranschlagt werden. Mancherorts werden auch Mischsysteme praktiziert. Der gebotene Kaufpreis fließe in die Bewertung mit ein, sei aber nicht das einzige Kriterium, erläutert Gunther Burmeister vom Liegenschaftsamt in Esslingen das Modell, das zuletzt in einem Baugebiet im Stadtteil Berkheim in Sichtweite der Firma Festo angewandt wurde. „Wer mehr Kinder hat oder einen Angehörigen pflegt, kann im Ranking ein höheres Angebot überflügeln.“

Kaum Interesse an Erbpacht

Gestalterische Gesichtspunkte kommen häufig ins Spiel, wenn die Flächen an Baugruppen vergeben werden. So gibt es in Konstanz Punkte für den Energiestandard, für die städtebauliche Einbindung, eine hohe Besetzung des Gebäudes und einen „positiven Beitrag zum Quartier“, worüber eine Jury entscheidet. Auch die Bereitschaft, das Gelände in Erbpacht zu übernehmen, werde belohnt. Für die Stadt ist dies interessant, weil es ihr auch in fernerer Zukunft Entwicklungsmöglichkeiten belässt. Nach 99 Jahren fallen Haus und Grund zurück an die Stadt. Allerdings sei das Interesse an der Erbpacht gering, sagt Walter Rügert, der Sprecher der Stadt. Die Kreditzinsen seien einfach zu niedrig.

Wer am Ludwigsburger Schauinsland im nächsten Jahr bauen darf, ist noch offen. Auch hier gibt es ein ausgeklügeltes Punktesystem. Die genaue Gewichtung will Liegenschaftsamtschef Hugger aber nicht verraten. Auch sonst behält sich der Gemeinderat vor, von seinen eigenen Kriterien abzuweichen. Für verdiente Bürger wie Unternehmer oder langjährige Ehrenamtliche gebe es die Chance auf eine Wildcard.

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