Der Blick aus Stuttgarts wohl teuerster Wohnung. Diese Bleibe in Halbhöhenlage sucht noch einen Käufer. Foto: Achim Zweygarth

Das Cloud No 7 ist nicht mehr die teuerste Adresse der Stadt – die hochpreisigste Wohnung steht wieder standesgemäß auf der Halbhöhe. Doch nicht nur im Luxussegment ziehen die Preise an. Im gesamten Bestand werden im ersten Quartal Preissteigerungen von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet.

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur den Wunsch der Verkäufer wider. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen.

Die ersten drei Monate des Jahres 2017 sind von Rekorden auf dem Immobilienmarkt geprägt. Sowohl bei Wiederverkauf von Bestandswohnungen als auch im Neubau wurden Höchstwerte verzeichnet. Lag die bisherige Rekordsumme im Bestand bei 11 304 Euro pro Quadratmeter, die im Jahr 2015 bezahlt wurden, so wurde in den ersten drei Monaten dieses Jahres für eine kernsanierte Wohnung in der Stadtmitte ein Preis von 14 177 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Zu Details einzelner Objekte schweigen sich die städtischen Gutachter aus Datenschutzgründen aus. Nur so viel: „Die extrem teuren Wohnungen sind in der Regel auch die größeren Einheiten“, erklärt Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Kurz gesagt: Im Luxussegment wird kaum eine Wohnung mit weniger als 150 Quadratmetern verkauft, es geht um Millionen.

Warum die Mieten in Stuttgart generell so teuer sind, erklärt StuggiTV im Video:

Im Neubau wurde das Hochhaus Cloud No 7 als exklusivste Adresse der Stadt abgelöst. Der neue Rekordwert von 15 580 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wird von den Gutachtern im Stadtteil Stuttgart-Nord verortet. Nach Informationen unserer Zeitung handelt es sich dabei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an der Robert-Bosch-Straße. Und: Es soll sich bei der jüngst verkauften Einheit noch nicht um die teuerste Wohnung des Hauses handeln.

Mehr als 6000 Euro pro Quadratemeter im Durchschnitt

Doch die Preise explodieren nicht allein im Luxussegment. Im Neubau wurde erstmals ein Mittelwert – also ein durchschnittlicher Preis aller Verkäufe – von mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter für Stuttgart registriert. Eine neue Eigentumswohnung kostet im Schnitt aktuell 6076 Euro pro Quadratmeter. Nach Steuern, Maklergebühren und der Rechnung des Notars (die Kaufnebenkosten liegen bei etwas mehr als zehn Prozent) kostet eine Wohnung mit 100 Quadratmeternim Schnitt also knapp 700 000 Euro. Zum Vergleich: Im ersten Quartal des Vorjahres lag der Durchschnittswert im Neubau noch bei 5365 Euro pro Quadratmeter.

Beim Wiederverkauf entwickeln sich die Preise indes sogar noch rascher nach oben. „Wir haben Steigerungsraten von rund 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr“, erklärt Bolenz. Im Schnitt kostet eine Bestandswohnung in Stuttgart aktuell 3405 Euro pro Quadratmeter – in der Innenstadt sind es sogar 3819 Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2012 lag der Durchschnittswert im Neubau mit 3492 Euro auf einem ähnlichen Niveau wie heute der Mittelwert im Bestand.

Die städtischen Gutachter beobachten zudem einen bemerkenswerten Trend. „Wir verzeichnen weniger Verkäufe, aber trotzdem hohe Umsätze“, erklärt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des städtischen Gutachterausschusses. Wurden im ersten Quartal 2016 noch 621 Verkäufe im Bestand und 132 im Neubau registriert, waren es im selben Zeitraum des laufenden Jahres 519 Verkäufe im Bestand und 124 im Neubau. „Das Angebot ist gering, die Nachfrage hingegen sehr hoch“, so Weller weiter.

Große Neubauprojekte gibt es derzeit nicht. Mit elf verkauften Einheiten liegt im ersten Quartal 2017 ein Bauprojekt an der Mönchstraße im Norden zahlenmäßig an der Spitze der Landeshauptstadt. Doch auch der Einstieg ins Eigentum wird in Stuttgart immer schwerer. Lag der Minimalwert für eine Eigentumswohnung selbst im vergangenen Jahr noch bei 860 Euro pro Quadratmeter, so liegt der geringste Preis im ersten Quartal 2017 bereits bei 1091 Euro. In der City liegt dieser Wert bereits bei 1803 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: 2012 lag der Durchschnittswert aller Bestandswohnungen mit 2074 Euro nur leicht über dem heutigen Minimalwert der Innenstadt.

Der Einstieg ins Eigentum wird enorm erschwert

Die großen internationalen Investoren stecken nach Aussage der Gutachter nicht hinter der Entwicklung. „Das Gros der Wohnungen wird in Stuttgart von heimischen Käufern zum selbst Nutzen gekauft“, so Weller. Eine Ende der Preisspirale ist aus Sicht der Gutachter nicht absehbar. Sie gehen weiter von deutlichen Steigerungen aus.

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