Im Baugebiet Rosenberg im Norden Stuttgarts entstehen neue Wohnungen. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Während die Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart weiter steigen, wird immer heftiger über das drohende Ende des Immobilienbooms diskutiert. Doch da gehen die Meinungen ziemlich auseinander.

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich den Wunsch der Verkäufer wider. Was ­jedoch tatsächlich bezahlt wird, wissen meist nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf diese Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis dieser Zahlen.

„Es scheint so, als warten derzeit alle auf den Punkt, an dem die Preise nicht weiter steigen“, sagt Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Die Meinungen bei Investoren, Bankern und Immobilienexperten gehen indes weit auseinander – von der Blase, die bald platzen muss bis zum stetigen Steigen der Wohnungspreise findet sich fast alles darunter.

Fest steht: „Aktuell beobachten wir weitere Preissteigerungen“, erklärt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender der Gutachter. Und: „Wir sehen keine Anzeichen für eine Trendwende.“ Fraglich sei für die Landeshauptstadt derzeit allein die Höhe der Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt.

Dabei war das vierte Quartal des vergangenen Jahres keines der Superlative oder neuen Rekorde. Wurde im Spätsommer 2016 mit mehr als 15 500 Euro pro Quadratmeter ein neuer Preisrekord für die Stadt aufgestellt, wurde für die teuerste Wohnung zwischen Oktober und Dezember 10 528 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

So haben sich die Preise in den vergangenen zwölf Monaten entwickelt

Deutliche Steigerungen in der Innenstadt

Allerdings sind die Entwicklungen am Immobilienmarkt deutlich einfacher an den Mittelwerten, also den durchschnittlichen Preisen abzulesen. Im Bestand, also beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen lag der Mittelwert im vierten Quartal 2016 bei 3351 Euro pro Quadratmeter, im Neubau sogar bei 5741 Euro. Zum Vergleich: im vierten Quartal 2015 lag der Mittelwert im Bestand noch bei 2863 Euro pro Quadratmeter, im Neubau bei 5114 Euro.

Speziell im Bereich der Stadtmitte (für die Gutachter zählen dazu die Innenstadtbezirke Mitte, West, Süd, Ost und Nord sowie Kaltental und Botnang) fallen die Preissteigerungen deutlich aus. Lag der Mittelwert im Bestand im vierten Quartal 2015 noch bei 3265 Euro pro Quadratmeter, wurden zum Ende des vergangenen Jahres im Schnitt 3759 Euro registriert. Im Neubau hat sich der Mittelwert in der Innenstadt innerhalb eines Jahres von 5848 Euro pro Quadratmeter auf 6733 Euro entwickelt. Damit kostet eine durchschnittliche Neubauwohnung mit 100 Quadratmetern in diesem Bereich inzwischen mehr als 670 000 Euro – die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für Makler und Notar sind dabei im Übrigen noch nicht berücksichtigt.

Wenig Verkäufe im Neubau – nur 135 Verträge

Die Gutachter erklären das Phänomen der extremen Preissteigerungen in Stuttgart so: „Es kommen verschiedene Faktoren zusammen“, sagt Bolenz und nennt die extrem niedrigen Zinsen und somit das Fehlen alternativer Geldanlagen abseits der Immobilie, die gute Einkommenslage in der Landeshauptstadt sowie das Verhältnis von geringem Angebot und hoher Nachfrage. „Alles was an neuen Wohnungen auf den Markt kommt, wird sehr schnell verkauft“, schildert Martin Weller, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses, seine aktuellen Beobachtungen.

Das vierte Quartal gilt unter Immobilienexperten eigentlich als das umsatzstärkste – will heißen, während der letzten drei Monate eines Jahres werden in der Regel die meisten Verkäufe getätigt. „Das war im vergangenen Jahr nur begrenzt richtig“, berichtet Weller. Zwar seien im Bestand mit 675 Verträgen die meisten Abschlüsse verzeichnet worden. „Der Abstand zu den vorherigen Quartalen war jedoch nicht besonders groß“, ergänzt Bolenz. Und er fügt hinzu: „Im Neubau war es, was die Anzahl der Verkäufe angeht, das schwächste Quartal.“ Es wurden laut dem Experten lediglich 135 Vertragsabschlüsse gezählt.

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