Hohe Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung liegen nicht nur an den gestiegenen Heizkosten. Foto: dpa

Obwohl die Heizkosten gestiegen sind, sollten Mieter nicht jede Nachzahlung ungeprüft überweisen.

Stuttgart - Endlose Zahlenkolonnen, kom­plizierte Umlageschlüssel und das über mehrere Seiten: Eine Nebenkostenabrechnung, die viele Mieter in diesen Tagen wieder in ihrem Briefkasten finden, durchzulesen und vor allem zu verstehen, macht keinen Spaß. Die meisten schauen deswegen nur, was auf der letzten Seite unter dem allerletzten Strich steht: Ist der Betrag positiv, kommt es also zu einer Rückzahlung, ­neh­men sie diese gern an – und heften die Abrechnung ungelesen ab.

Wegen der gestiegenen Energiekosten dürfte es nach Erwartungen des Deutschen Mieterbunds in diesem Jahr in vielen Haushalten jedoch zu Nachzahlungen von mehreren Hundert Euro kommen. Und dann fragt sich so mancher Mieter: Geht das alles mit rechten Dingen zu?

Glaubt man dem Deutschen Mieterbund, tut es dies in der Hälfte der Fälle nicht. Hochgerechnet von den rund eine Million Rechtsberatungen, die von den Landesmietervereinen zu Nebenkostenabrechnungen gemacht werden, geht der Mieterbund davon aus, dass 15 Millionen der jährlich rund 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. „Selbst Profis haben Probleme damit, eine korrekte Abrechnung zu ­erstellen“, sagt Karl Winckelmann, Anwalt und stellvertretender Vorsitzender des ­Mieterbunds Baden-Württemberg. Folgende Fragen sollten sich Mieter stellen, um ihre Abrechnung zu prüfen.

Welche Kosten dürfen in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein?
Zu den Betriebskosten zählen alle die ­Kosten, die dem Eigentümer durch die Nutzung des Hauses immer wieder entstehen. Die Betriebskostenverordnung zählt 17 ­verschiedene Punkte auf, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Drei betreffen die Kosten für Heizung und Warmwasser, die restlichen entfallen auf Dinge wie ­Gartenpflege, ­Abwasser oder Hausmeister. Eine ­ausführliche Liste findet sich unter: http://stn.de/mieterbund

Müssen Mieter immer alle Betriebskosten zahlen?
Nein, entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Stehen hier keine ­Betriebskosten, muss vom Gesetz her der Vermieter für Kabelfernsehen, Allgemeinstrom oder Aufzug aufkommen. „Damit sie auf den Mieter umgelegt werden dürfen, müssen die Kosten auch im Mietvertrag ­stehen“, sagt Karl Winckelmann.

Was zählt nicht zu den Betriebskosten?
Umgelegt werden dürfen grundsätzlich nur Kosten, die laufend entstehen. Hierzu zählen beispielsweise Gartenarbeiten wie Rasen mähen oder Hecke schneiden, nicht aber die Kosten für einen komplett neu angelegten Garten. Ähnliches gilt, wenn einmalig der Kammerjäger kommt, um Ungeziefer zu beseitigen. Nicht zu den Betriebskosten zählen auch alle Arten von Reparaturen – sowohl in der Wohnung als auch außen am Haus. Kosten für die Hausverwaltung, für Bankgebühren oder Porto darf der Vermieter ebenfalls nicht an die Mieter weitergeben. Und der Vermieter muss wirtschaftlich mit den Betriebskosten-Vorschüssen seiner Mieter umgehen. Dreimal die Woche Treppe putzen oder wöchentlich Hecke schneiden missachtet diesen Grundsatz. Eine weitere Fehlerquelle sind Betriebskosten, die doppelt aufgeführt werden. Gibt es einen Hausmeister, gehören Gartenpflege oder Schneeräumen auch zu dessen Aufgaben. Tauchen diese Punkte jedoch nochmals gesondert auf der Abrechnung auf, muss der Kostenanteil für den Hausmeister entsprechend gesenkt ­werden.

Und wie sieht es mit Beiträgen für Versicherungen aus?
Hier kommt es auf die Art der Versicherung an. Die Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung dürfen mit den ­Betriebskosten abgerechnet werden. Hat der Vermieter weitere Versicherungen abgeschlossen, etwa eine Hausrat- oder Rechtsschutzversicherung, muss er diese Kosten selbst tragen.

Wie lässt sich auf einen Blick vergleichen, ob die eigenen Betriebskosten realistisch sind?

Wie lässt sich auf einen Blick vergleichen, ob die eigenen Betriebskosten realistisch sind?
Der Deutsche Mieterbund erstellt regelmäßig einen Betriebskostenspiegel für Deutschland. Demnach zahlen Mieter durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskosten sowie regionale Unterschiede mit ein, können in den westlichen Bundesländern bis zu 3,01 Euro pro Quadratmeter anfallen (Zahlen für das Abrechnungsjahr 2009; für den Heizkostenspiegel liegen Werte bis 2011 vor: www.mieterbund.de/betriebskostenspie­gel.html). „Wegen der gestiegenen Energiekosten und teils erhöhten Kosten der Kommunen für Wasser, Abwasser oder Abfall werden die Werte sicherlich steigen“, sagt Karl Winckelmann vom Mieterbund Baden-Württemberg.

Eine weitere Möglichkeit ist der Vergleich mit Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre. Treten plötzlich neue Posten auf? Ist ein ­Betrag unerwartet hoch? Hat sich die ­Gesamtwohnfläche des Hauses plötzlich ­reduziert? Dann hilft eine Nachfrage beim Vermieter. Letzteres könnte ein Hinweis darauf sein, dass dieser die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung im Haus auf die ­anderen Mieter umlegt. Dem Gesetzt nach muss er diese anteiligen Kosten aber selbst tragen.

Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter im Haus verteilt?

Eine verbrauchsabhängige Abrechnung gibt es für die Heizkosten. „Der Teil der Abrechnung ist sehr kompliziert und wird deswegen häufig von externen Wärmemessdienstleistern gemacht“, sagt Ottmar Wernicke, Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus und Grund Württemberg. Gibt es in den einzelnen Wohnungen Wasseruhren, werden auch die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet. Andernfalls gibt es meist eine Wasserkostenumlage nach Wohnfläche. Bei den übrigen Betriebskosten hängt die Verteilung von der Vereinbarung im Mietvertrag ab, sie kann dann etwa nach der Zahl der Personen erfolgen, die einen Aufzug oder das Treppenhauslicht nutzen. Steht dort nichts, ist eine Aufteilung nach der Wohnfläche, also den Quadratmetern, üblich. Diese wiederum muss mit der Fläche übereinstimmen, die im Mietvertrag steht, auch hier lohnt eine Überprüfung – und auch mal ein Nachmessen. Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, muss die Abrechnung korrigiert werden. Ob nach Personen oder nach Quadratmetern: Welcher Umlageschlüssel angewendet wird, muss in einer korrekten Abrechnung auf jeden Fall mit angegeben werden – das ist nach den Erfahrungen von Karl Winckelmann vom Mieterbund jedoch häufig nicht der Fall. „Fehlt der Schlüssel, lassen sich die Abrechnungen nicht nachprüfen.“

Bis wann müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?
Viele Mieter bekommen ihre Betriebskosten-Abrechnungen jetzt zum Jahresende hin. Vermieter müssen sich jedoch nicht am Kalenderjahr (1. 1. bis 31. 12.) orientieren, sondern können auch einen anderen ­Zeitraum wählen. Wichtig für eine korrekte Abrechnung ist nur: Sie muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode vorgelegt werden. Verpasst der Vermieter diese Frist, muss der Mieter möglichen Nachzahlungen nicht mehr nachkommen. Hat der Mieter jedoch ein Guthaben aus der Abrechnung, verfällt dieses nicht, Vermieter müssen es auch nach Ablauf der Frist noch auszahlen. Auf manchen Betriebskostenabrechnungen steht, dass sie innerhalb von zehn Tagen zu zahlen sind. Anwalt Karl Winckelmann zufolge muss in dieser kurzen Zeit jedoch niemand seine Abrechnung prüfen. „Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Mieter vier Wochen Zeit, um Einspruch einzulegen.“
Die Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“ ist bei den örtlichen Mietervereinen für sechs Euro erhältlich. Sie kann auch online bestellt werden unter www.mieterbund.de. Den Ratgeber „Mietnebenkosten“ der Verbraucherzentrale gibt es für 11,90 Euro im Buchhandel oder unter www.ratgeber-verbraucherzentrale.de.

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