Im Oktober eröffnet Marco Polo auf der Königstraße eine Flagshipstore. Dies und andere Anzeichen wertet Handelsexperte Jürgen Track als positives Signal für den Handelsstandort Stuttgart und speziell die Königstraße.
Stuttgart - Mitte Juli lädt OB Frank Nopper zum großen City-Gipfel ins Rathaus. Alle, die in der Innenstadt arbeiten oder deren Wohl und Weh im Herzen tragen, sollen dem Oberbürgermeister berichten. Denn nach den schweren Zeiten des Lockdowns tragen alle, ganz gleich ob Gastronomen, Veranstalter, Dienstleister oder Händler ein unterschiedlich starkes Päckle auf ihren Schultern. Vor allem Teile des Einzelhandels sind schwer gebeutelt. Manche Händler haben schon die Segel gestrichen, was an den Leerständen sichtbar wird, andere warten eine Schamfrist aus Gründen von Kurzarbeiter-Geld ab, ehe sie leise schließen. In der Summe wird daraus ein Drohszenario, das viele als Verödung der Innenstadt bezeichnen.
Steht es wirklich so schlimm? Ist die City, vor allem aber die Königstraße, kein gutes Pflaster mehr, um einträgliche Geschäfte zu machen? Jürgen Track, vom ansässigen Immobilien-Unternehmen Colliers, schüttelt darauf heftig den Kopf. „Diesem Abgesang auf die Innenstadt und die Königstraße kann ich nicht zustimmen“, sagt der Handels-Experte energisch. Für seine These geht er ins Detail. Denn Königstraße ist aus Sicht der Investoren, Händler und Vermieter nicht gleich Königstraße. Beim Thema Passanten-Frequenz, Mietpreise und Ansehen unterteilen die Fachleute die Einkaufsmeile in das Mittelstück jenseits der Bolzstraße bis zur Schulstraße sowie die beiden oberen und unteren Enden. Genau diesen Endstücken haftet der Ruf an, wegen ihres Discount-Besatzes weniger wertig zu sein.
Lähmung im unteren Bereich der Königstraße
Jürgen Tracks Blick richtet sich da auf die untere Königstraße, auch weil die Entwicklung durch die zähe Planung des Eigentümers LBBW im Bereiches Marstall (Königstraße 1 bis 5) gebremst wird und für Investoren kaum attraktiv ist. Ganz anders der obere Teil. „Hier tut sich seit einiger Zeit etwas. Es gibt positive Signale im Qualitätssegment“, sagt Track und erinnert die Eröffnungen von Lego, Levi’s, oder, JD Sports oder Triumph. Ein Zeichen, das in den vergangenen zwei, drei Jahren auf eine Trendumkehr vom Down- zum Upgrade schließen lasse, ist für ihn jedoch die neuste Nachricht: „In die Fläche, wo ehemals Douglas war, zieht nun Marco Polo mit einem Flagshipstore.“ Der Textilhändler, der in der Calwer Straße schon lange durch einen Franchise-Nehmer vertreten ist, eröffnet im Oktober auf 800 m² Ladenfläche. Aus Sicht von Track ist diese „Botschaft das Bekenntnis einer Premium-Marke zum Stuttgarter Handel, der Bestlage und dem Standort Stuttgart“.
Natürlich nennt der Retail-Experte von Colliers keine Details zu den Vertragsinhalten. Aber man darf davon ausgehen, dass es sich um einen langfristigen Mietvertrag handelt, bei dem Marco Polo auch bis an die Schmerzgrenze bei der Monatsmiete geht. Gleiches zeigte sich zuletzt auch bei der Vermietung der ehemaligen Esprit-Fläche. Dort zahlt die Telekom angeblich Höchstpreise. Preise, die in der oberen und unteren Königstraße nicht mehr zu erzielen sind. „In den Lagen oben und unten sind die Mietpreise im Schnitt zwischen 30 und 50 Prozent gesunken“, so Track, „in solchen Lagen stehen die Nutzer in ganz Deutschland nicht mehr Schlange.“ Zum besseren Verständnis: In den Jahren des Allzeithochs bei den Mietpreisen an der Königstraße pendelte sich der Preis bei kleineren Flächen bei 300 Euro pro Quadratmeter ein. Nun liegt der Quadratmeterpreis bei rund 200 Euro.
Aufwertung der Querspange
Umso wichtiger ist nach Meinung von Track der Abschluss mit Marco Polo als Signal für die Attraktivität der Königstraße zu werten, die durch die Fertigstellung des sogenannten Hofbräu-Ecks an der Querspange weiter zunehmen. Obwohl die Ansiedlung eines hochwertigen Gastronomie-Konzeptes mit Außenbewirtschaftung scheiterte, dürfe man sich auf ein „solides und bekanntes Gastro-Konzept“ freuen, dass der oberen Königstraße zusätzlich Kontur gebe. „Daher wiederhole ich es noch mal: der stationäre Handel lebt“, sagt Track und äußert gleichzeitig einen Wunsch an die Teilnehmer des City-Gipfels: „Es wäre gut, wenn die Prozesse für Investitionen in der Verwaltung schneller umgesetzt werden.“
Ein Bespiel, das den Investor René Benko und die Verwaltung betrifft, ist das Eckgebäude an der König- und Schulstraße. Es ist eine Hängepartie, die eine Weiterentwicklung der City bremst. Angeblich will Benko ein Geschoss draufsatteln, um dann im EG sowie UG Handel unterzubringen, darüber Büros und eventuell Wohnen. Auch darüber dürfte am Runden Tisch des OB sicher gesprochen werden.
Entwicklungen auf der Königstraße
Leerstand Der aktuelle, kurzfristige Leerstand in der Königstraße beläuft sich auf etwa 7500 m² Einzelhandelsflächen in Bestandsgebäuden. In der kurz- bis mittelfristigen Projekt-Pipeline, sprich in Realisierung sind 14 000 m² Einzelhandelsfläche nur in der Königstraße. Dabei handelt es sich um keine zusätzlichen Handelsflächen, sondern um die Revitalisierung von Bestandsflächen durch Abbruch und Neubau.
Kleinere Flächen Was sich seit Jahren in der Königstraße abzeichnet, wird jetzt auch bei Peek und Cloppenburg umgesetzt: eine Verkleinerung der Handelsflächen ab 2022. In die Obergeschosse sollen Büros kommen. Ein Trend, der sich vor allem im Textilbereich auswirkt. Jürgen Track von Colliers sieht daher nicht nur eine starke Nachfrage von kleineren Flächen, sondern auch eine Auswirkung auf die Mietpreise: „Nutzer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen.“
Profiteure Wie jede Krise, so hat auch die Pandemie ihre Profiteure. Dazu zählt auch die Fahrradbranche. „Wir haben alleine vier Mietverträge mit Fahrradläden vermittelt“, sagt Track. Ungebrochen sei auch die Expansion „im Bereich Mobility“. Die Ansiedlung von Automobilmarken wie Tesla, Polestar, Porsche sowie Anbietern aus China und Vietnam in den Innenstädten sei derzeit ein bundesweiter Trend, der laut Track auch „hierher nach Stuttgart schwappen kann“. Derzeit werden jedoch eher Flächen in Frankfurt und Berlin bevorzugt.
Neuvermietungen Ein paar Kennziffern machen die Lage auf dem Vermietungsmarkt im Handel deutlich: Auf der Königstraße gab es 2019 sieben Abschlüsse, 2020 sechs und im laufenden Jahr erst einen. In Verkaufsfläche ausgedrückt: 3672 m² im Jahr 2019, 2871 m² (2020) und 806 m² bisher in 2021.