Nur ausnahmsweise können Steuerpflichtige eine schnelle Korrektur ihrer Grundsteuer erreichen. Welche Hebel Bürger im Land nutzen können, und was das Gesetz dazu sagt.
Die Unruhe über die seit Jahresbeginn geltende neue Grundsteuer nimmt zu, je mehr Steuerpflichtige per Bescheid von ihrer Kommune erfahren, wie viel sie ab jetzt bezahlen müssen. Für viele Hausbesitzer wird es teurer. Fast jeder kennt mittlerweile aus seinem Bekanntenkreis Beispiele für drastische Erhöhungen. Viele fragen sich, ob und wie man die höhere Belastung vielleicht doch noch abwehren kann. Anlass genug, im Gesetz nachzuschlagen.
Wenn der Bescheid noch fehlt Seit Jahresbeginn dürfen die Kommunen die Grundsteuer nicht mehr auf Basis des alten Gesetzes erheben. Städte und Gemeinden versenden aktuell fast sechs Millionen Grundsteuerbescheide im Land – zugestellt sind noch längst nicht alle. Wem der Bescheid vor dem ersten Zahlungstermin, der in der Regel auf den 15. Februar fällt, noch nicht vorliegt, ist nicht zahlungspflichtig. Experten raten dazu, dann kein Geld zu überweisen. Dieser Aufschub gilt aber nur, bis der Bescheid eintrifft und bis zu der dort genannten Zahlungsfrist.
Wann ein Gutachten helfen kann In speziellen Fällen können Immobilienbesitzer per Antrag beim Finanzamt eine Neubewertung ihres Grundstücks und in Folge davon eine Veränderung der Steuerlast erreichen. Allerdings: Das gilt laut § 38 Landesgrundsteuergesetz nur, wenn sie mit Hilfe eines qualifizierten Gutachtens nachweisen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie um mehr als 30 Prozent von dem im Grundsteuerwertbescheid genannten Betrag abweicht, den jeder Grundbesitzer vom Finanzamt erhalten hat. Dass man mehr Grundsteuer zahlen muss als bisher – selbst wenn es eine Vervielfachung ist – reicht als Begründung allerdings nicht aus. Da die alte Grundsteuerberechnung auf in den 1960er Jahren festgestellten Grundstückswerten beruhte, kommt es nach der Reform zwangsläufig häufig zu starken Erhöhungen. Denn der Wert der Immobilien ist in mehr als einem halben Jahrhundert ja ebenfalls sehr stark gestiegen.
Ministerpräsident Winfried Kretschmann hat diese Entwicklung zuletzt so auf den Punkt gebracht: „Wenn jemand mehr bezahlen muss, hat er – von Ausreißern abgesehen – bisher zu wenig gezahlt.“ Um die „Ausreißer“ geht es bei den Gutachten. „Sollte es bei der Bewertung zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Zonengrenze und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert neu beschließen und damit korrigieren“, betont das Finanzministerium. Fehler können sein, dass Bauverbote und Nutzungseinschränkungen bei Grundstücken nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Solche Korrekturen sind weiter möglich: Dieser Wert wird, wenn bestimmte Fristen eingehalten sind, „rückwirkend zum 1. Januar 2025 der Besteuerung zugrunde gelegt.“ Die Bescheide werden laut Finanzministerium automatisch geändert – ein Einspruch ist nicht nötig.
Welche Art Gutachten in Frage kommt Während der Umsetzung der Grundsteuerreform ist der Finanzverwaltung klar geworden, dass es auch in Baden-Württemberg zu vermehrtem Korrekturbedarf kommen wird. Deshalb wurde neben dem im Gesetz vorgesehenen „qualifizierten Gutachten“, das ein besonders gut ausgebildeter, staatlich anerkannter Sachverständiger erstellen muss, eine zweite Möglichkeit geschaffen. Das ist immer dann nötig, wenn Ortstermine nötig sind, um die Frage der Neubewertung zu beantworten.
An die große Glocke hat es die Finanzverwaltung bisher nicht gehängt: Aber tatsächlich akzeptieren mittlerweile alle Finanzämter in einfach gelagerten Fällen ein vereinfachtes und deshalb auch kostengünstigeres Gutachten, das die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Heimatgemeinde erstellen kann. Dieser Weg ist allerdings nur offen, wenn „eine Bewertung des Grund und Bodens ohne besondere Schwierigkeiten anhand der vorliegenden Informationen und ohne weitere Prüfungen vor Ort möglich ist“, so die Aussage der Finanzbehörden.
Welche Fristen gelten Weil die Nachfrage nach Gutachten groß und die Zahl der Sachverständigen im Land beschränkt ist, hat das Finanzministerium großzügige Fristen eingeräumt. Gutachten, die bis zum 30. Juni in Auftrag gegeben werden, werden vom Finanzamt noch rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt. Wann es bei den Behörden eintrifft, ist nebensächlich. Wichtig ist deshalb, dass das Auftragsdatum im Gutachten vermerkt wird. Auch wer erst später einen Gutachter einschaltet, hat im Erfolgsfall Aussichten auf eine Korrektur: Allerdings wird das dann erst zum nächsten Jahresanfang berücksichtigt.
Wie lange die aktuelle Grundsteuer gilt Alle sieben Jahre soll die Grundsteuer laut Landesgrundsteuergesetz (§15) in Baden-Württemberg routinemäßig angepasst werden. Davon unbenommen sind Änderungen am Hebesatz durch die Kommune, die jederzeit möglich sind. Weil die letzte, seit Jahresanfang geltende „Hauptfestsetzung“ des Grundstückswerts zum 1. Januar 2022 erfolgt ist, ist die nächste flächendeckende Neubewertung der Grundstückswerte im ganzen Land zum Jahresanfang 2029 fällig. Viele Bürger ärgern sich darüber, denn die Immobilienpreise und die für die Besteuerung ausschlaggebenden Bodenrichtwerte sind seit dem letzten Stichtag kräftig gesunken. Das bleibt laut dem Landesgrundsteuergesetz aber vorerst unberücksichtigt. Die Neuerfassung der Bodenrichtwerte wird (§ 41) erst zwei Jahre danach bei der Berechnung der Grundsteuer wirksam – das ist laut jetzigem Stand 2031.