Die erste hieß Horst. Die anderen tragen klangvolle Namen wie Wolke 7 oder Sombrero 12. In den Grünen Höfen haben mehr als zehn Baugruppen ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklicht – und der Esslinger Pliensauvorstadt zu einem neuen Image verholfen.
Gemeinsam planen, gemeinsam bauen, gemeinsam leben. Klingt gut! Aber kann so ein Baugruppenmodell auch außerhalb einer Unistadt wie Tübingen funktionieren? Etwa in einem Esslinger Stadtteil, der Anfang der 2000er Jahre noch geprägt war „durch eine hohe Zahl an Einwohnern mit ausländischer Staatszugehörigkeit, Sozialhilfeempfängern und durch einen hohen Prozentsatz an Arbeitslosen“, wie der Wirtschafts- und Sozialwissenschaftler Sven Fries die Eingangssituation der Pliensauvorstadt ins Bund-Länder-Förderprogramm „Die soziale Stadt“ beschrieben hat?
Baugruppe macht Wünsche wahr
20 Jahre später lässt sich die Frage mit einem klaren Ja beantworten. Der innenstadtnahe Stadtteil auf der anderen Neckarseite ist ein „place to be“ geworden, hat Oberbürgermeister Matthias Klopfer beim Richtfest auf dem letzten Baugrundstück der Grünen Höfe gejubelt. Das mag hoch gegriffen sein. Aber wenn bis 2023 das Baugebiet vollends gefüllt sein wird, sind seit 2009 etwa 250 Wohnungen zwischen Stuttgarter und Weilstraße entstanden – darunter 150, in denen sich die Eigentümer ihre individuellen Wohnträume erfüllt haben.
Möglich war das, weil sie sich in Baugruppen zusammengetan und je ein Mehrfamilienhaus geplant und gebaut haben. Unter ihnen sind viele stadtbekannte Gesichter. „Der Stadtteil ist attraktiv fürs Bildungsbürgertum geworden“, weiß Hagen Schröter, Geschäftsführer der Esslinger Wohnungsbau Gesellschaft (EWB), die die Baugruppen professionell begleitet und unterstützt hat.
Die Stadt hatte erst andere Pläne für die 2,4 Hektar große Brache einer ehemaligen Gärtnerei. Sie wollte sie am liebsten so weiterentwickeln wie die öffentlich geförderten, architektonisch preisgekrönten, aber im Stadtteil ungeliebten Mietblöcke daneben. So erinnert sich Friedemann Gschwind, seinerzeit Chef des Bürgerausschusses Pliensauvorstadt. Doch der Stadtteil habe ein viel breiteres Wohnungsangebot benötigt, berichtet der ehemalige Architekt, Stadtplaner und Beauftragte der Landeshauptstadt Stuttgart für die Weißenhofsiedlung. Für mehr soziale Balance fehlten vor allem Eigentumswohnungen. In einer Bürgerwerkstatt entstand dann ein städtebaulicher Entwurf für eine kleinteiligere Baugemeinschaftsarchitektur – mit einer Blockrandbebauung auf den drei Baufeldern, die sich jeweils um attraktive Innenhöfe gruppieren sollte. Das war die Geburtsstunde der Esslinger Grünen Höfe.
Dann kamen allerdings die Geburtswehen. Michael Schulz und Monika Heckmann-Schulz hatten im Scharnhauser Park gewohnt. Auf einer Baumesse hörten sie von den Grünen Höfen. Doch für das Passivenergiehaus Horst, in dem die beiden heute leben, gab es zunächst nur sechs Interessierte – es fehlten vier, um mit dem Bau starten zu können. Genauso ging es auch anderen Baugruppen in der Findungsphase.
Die Folge: Eine versuchte, der anderen potenzielle Mitglieder abspenstig zu machen. „Mit dem Resultat, dass sie sich gegenseitig kannibalisierten“, erinnert sich EWB-Chef Schröter. Dazu kam die Finanzkrise. Daraufhin entwickelten EWB und Stadt das Esslinger Modell: Die EWB sprang als Platzhalter ein, bis sich ein Käufer für die Wohnung fand. Zudem errichtete sie in jedem der drei Höfe als Bauträger erst einmal einen Block mit Eigentumswohnungen und eine Tiefgarage – an die dann die Baugruppen andocken konnten.
Sobald das Projekt anschaulich wurde, mutierte es zum Selbstläufer. Die EWB musste immer seltener einspringen. Als die Grünen Höfe zunehmend auch für Kapitalanleger interessant wurden, mussten sich die Bauherren sogar verpflichten, die Wohnungen wenigstens zwei Jahre lang selbst zu nutzen. Weil der Andrang so groß wurde, hat die EWB ein transparentes Punktesystem entwickelt, wer zum Zug kommen sollte. Zum Beispiel Interessenten wie Gudrun Becker, die aus einer Mietwohnung in der Vorstadt in die Wolke 7 gezogen ist, statt den Stadtteil zu verlassen – und damit zu der Zielgruppe gehört, die der Bürgerausschuss damals erreichen wollte.
Schröter zufolge hat die EWB ihre Platzhalterwohnungen für rund 5000 Euro pro Quadratmeter verkauft – Stand Ende 2020. Die Baugruppen seien 20 Prozent günstiger weggekommen. Dafür hatten Pioniere wie das Ehepaar Heckmann-Schulz rund 50 Gruppensitzungen mit ihren künftigen Mitbewohnern abgearbeitet, bevor sie ihren Horst einrichten konnten. „Derzeit geht der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung Richtung 6000 Euro“, so Schröter. Doch die Grünen Höfe sind ohnehin ausverkauft.
Grüne Höfe sind ausverkauft
Zur Serie: Menschen leben in gewachsenen Siedlungen, besonderen Stadtteilen, abgeschiedenen Flecken, teuren Lagen. Für eine kleine Serie sehen wir uns an bemerkenswerten Orten in der Region Stuttgart um und stellen sie in loser Folge vor.
Bauen mit dem Esslinger Modell
Pliensauvorstadt
Der Stadtteil im Esslinger Süden ist in den vergangenen Jahren auf 7000 Einwohner angewachsen. Einst stand dort auf der anderen Neckarseite der Galgen der Reichsstadt. Etwa ab 1850 wurde er mit Fabrikanten- und Arbeiterwohnungen aufgesiedelt. Nach dem Zweiten Weltkrieg sind viele Wohnblocks für Kriegsflüchtlinge in der Vorstadt gebaut worden. Die zeichnete sich durch zahlreiche Miet-, aber nur wenige Eigentumswohnungen aus. Mit dem Förderprogramm „Soziale Stadt“ und den Grünen Höfen hat der Stadtteil sein Image kräftig aufpoliert.
Esslingen Wohnungsbau GmbH (EWB)
Das Wohnungsunternehmen gehört zur Hälfte der Stadt Esslingen und zur anderen Hälfte der heimischen Wirtschaft. Mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage hatte sie 2009 den Startschuss für das Wohnprojekt Grüne Höfe und das Baugruppenmodell auf einem 2,4 Hektar großen, städtischen Gelände zwischen Stuttgarter und Weilstraße gegeben. Mittlerweile wird das letzte Grundstück bebaut, insgesamt sind dort 250 Wohnungen entstanden, davon sind 150 von Baugruppen errichtet worden.
Bauen in der Gruppe
In Baugemeinschaften lernen sich Eigentümergemeinschaften schon früh kennen, jedes Mitglied kann seine eigenen Wünsche verwirklichen, man spart sich den Bauträgeraufschlag, doch die Abstimmungsprozesse sind mitunter langwierig. In der Pliensauvorstadt mussten sich die Interessierten zudem kein Grundstück suchen, sondern hatten die Option auf städtisches Bauland. Die Mitglieder mussten nur für ihren Grundstücksanteil Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Baugemeinschaft ist aber selbst Bauherrin und trägt damit auch das Kostenrisiko.