Ein Mietspiegel wird alle vier Jahre durch eine Umfrage neu erstellt. Die Fortschreibung nach zwei Jahren kann sich dagegen an der Inflation orientieren. Die ist momentan sehr hoch, in Göppingen und Esslingen drohen deshalb extreme Steigerungen.
In Kommunen mit mehr als 50 000 Einwohnern ist seit der Gesetzesreform vor zwei Jahren ein Mietspiegel Pflicht. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist wichtig, um Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Mietern möglichst von vornherein zu verhindern. Ein Mietspiegel wird alle vier Jahre durch eine umfangreiche Befragung neu erstellt. Nach zwei Jahren dürfen sich die Städte und Gemeinden den Aufwand sparen und den Mietspiegel fortschreiben. Die aktuellen Werte dafür erhebt man dann durch eine Stichprobe – oder man orientiert sich einfach am Verbraucherpreisindex; jedoch muss dann der die Mieten auch realistisch abbilden.
Die Kommunen agieren uneinheitlich
Die Fortschreibung anhand der Inflationsrate wählten im August vergangenen Jahres die Städte Böblingen und Sindelfingen. Für das von August 2022 bis August 2024 gültige Werk wurde eine geringe Steigerung von 4,1 Prozent zugrunde gelegt. Der Mietspiegel der Städte Ludwigsburg und Kornwestheim läuft zum 31. Juli aus, sie haben ihre Stichprobe Ende Januar abgeschlossen. In Stuttgart trat der fortgeschriebene Mietspiegel am. 1. Januar in Kraft. Er wird seit dem Jahr 1972 auf der empirischen Grundlage der alle zwei Jahre stattfindenden Wohnungsmarktbefragung erstellt. Heraus kam eine Steigerung um 6,8 Prozent.
Für Göppingen und Esslingen befürchtet der in diesen Städten aktive Deutsche Mieterbund nun allerdings das Schlimmste für die Mieter. Es drohen bei Anwendung des Index extreme Erhöhungen, falls deren Mietspiegel tatsächlich so angepasst werden, wie sich das die Vermieterseite in den dafür zuständigen Kommissionen (in Esslingen) oder die Stadtverwaltung selbst (in Göppingen) vorstellen. In der Stauferstadt wird eine Erhöhung um 11,6 Prozent angepeilt, in Esslingen am Neckar geht die Kommune aktuell sogar von 15,8 Prozent aus.
Kleine Städte machen es sich leicht
Die bequemste Art der Ermittlung zur Halbzeit der Periode könnte den Mietern dauerhaft schaden, ist doch wegen des Kriegs in der Ukraine, der explodierenden Energie- und Lebensmittelkosten und des Materialmangels wegen unterbrochener Lieferketten die Inflation in ungeahnte Höhen gestiegen. Im Dezember betrug sie 8,6 Prozent, während die Nettokaltmieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur um 1,3 Prozent gestiegen waren. Der Mieterbund bläst in Göppingen zum Angriff: „Eine Erhöhung der Mietspiegelwerte um das Dreieinhalbfache der tatsächlichen Mietpreissteigerungen ist nicht hinnehmbar“, erklärte der Vorsitzende des Mieterbundes und Geschäftsführer des Landesverbandes, Udo Casper. Eine Fortschreibung anhand der Inflation sei bisher akzeptiert gewesen, weil sich Mieten und Lebenshaltungskosten im Gleichklang entwickelt hätten.
Mieterbund appelliert an Göppinger Verwaltung
Nun aber würden die Anforderungen an Mietspiegel, eine „Übersicht über die üblichen Entgelte für Wohnraum in einer Gemeinde“ zu geben, nicht mehr erfüllt, sofern der Göppinger Mietspiegel anhand der von Sondereinflüssen getriebenen Inflationsrate fortgeschrieben würde. Caspar appelliert daher an die Stadt, eine Stichprobenerhebung vorzunehmen. Nur so könnten die bereits durch stark steigende Energie- und Heizkosten belasteten Mieter vor ungerechtfertigten Erhöhungen geschützt werden.
Casper stellt allerdings klar, dass ein erhöhter Mietspiegel Vermietern nur das Recht auf eine Anpassung einräume, aber natürlich keine Pflicht darstelle. Ohnehin geht man davon aus, dass zumindest die meisten privaten Vermieter die Obergrenzen nicht anvisierten, sondern auf ein gutes Verhältnis mit den Mietern abzielen würden.
Der Mieterbund hat der Verwaltung klar gemacht, die Fortschreibung nicht mitzutragen, zumal diese es nicht einmal für nötig erachtet habe, wie üblich die Kommission aus Mieter- und Vermietervertretern einzuberufen, um ein Meinungsbild einzuholen. Die Referatsabteilung bat Casper lediglich um eine Prüfung des Vorschlags und gleich auch noch „um Anerkennung“. Dieser basiert auf der Entwicklung der Inflation im Referenzzeitraum von Juli 2020 bis Juli 2022 – und das sind 11,6 Prozent gewesen.
Streit in Esslingen
Seit der Einführung des Mietspiegelreformgesetzes sind Städte wie Göppingen und Esslingen verpflichtet, dieses Instrument bereitzustellen. Um das zu gewährleisten, soll der Mietspiegel nun auch stets dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die Esslinger Stadtverwaltung will sich auf die Mieterseite stellen und schlägt eine Stichprobenerhebung vor. Damit geht sie mit der in der AG Mietspiegel vertretenen Vermieterlobby (Haus & Grund Esslingen, Baugenossenschaft und Esslinger Wohnungsbau GmbH) auf Konfrontationskurs. Eine Erhöhung vom kommenden Jahr an um womöglich 15,8 Prozent würde eine Anhebung der durchschnittlichen Netto-Basis-Kaltmiete (ohne Berücksichtigung der spezifischen Wohnwertmerkmale) von 8,99 Euro auf 10,41 Euro bedeuten. Zum Vergleich: Die gesetzliche Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung einer Miete innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent.
Showdown im Sozialausschuss
Weil sich Vermieter und Mieterbund in zwei AG-Sitzungen nicht auf eine Handlungsempfehlung einigen konnten und – siehe Göppingen – auch in Esslingen die Ablehnung einer Seite drohte, zugleich aber Einvernehmen bestand, die Wirksamkeit des Mietspiegels über den Stichtag 1. Januar 2024 sicherzustellen, ist nun das Votum der Politik entscheidend.
An diesem Mittwoch, 1. Februar, steht der Antrag der Verwaltung auf der Tagesordnung des Sozialausschusses. Hier droht durch die CDU, die FDP und die Freien Wähler, denen Mieterinteressen traditionell weniger am Herzen liegen, ein Patt und damit die Ablehnung des Beschlussantrags. Um erfolgreich zu sein, müsste schon SPD-Oberbürgermeister Matthias Klopfer die Sitzungsleitung übernehmen und im Sinne seiner Verwaltung stimmen./