Das Maklergeschäft ist kein Selbstläufer. Wer eine Wohnung verkaufen will, muss sich etwas einfallen lassen. Ein Makler aus Esslingen hat das „Home-Staging“ für sich entdeckt.
Das Rezept fürs Abendessen ist bereits herausgesucht, das Kochmagazin liegt aufgeschlagen auf der Kochinsel. Der Primitivo steht bereit, und auf dem runden Tisch ist das Geschirr fürs Candle-Light-Dinner hergerichtet.
Hier im Essbereich ist der beste Platz der ganzen Wohnung. Direkt hinter dem Fünf-Parteien-Haus beginnt das idyllische Siebenmühlental. Der Ausblick ins Grüne: unverbaubar. Aber auch sonst hat die Wohnung viel zu bieten. Direkt ans Schlafzimmer mit dem Boxspring-Doppelbett und den kuscheligen hellen Kissen schließt sich der begehbare Kleiderschrank an. Alles wirkt ebenso stilsicher wie das Wohnzimmer im skandinavisch-modernen Look. Und obwohl es so ausschaut: In der schicken 100-Quadratmeter-Wohnung in Musberg wohnt keiner. Noch.
Die Wohnungseinrichtung ist nur Show
„Die Wohnungen gehen schneller weg und werden über dem Marktpreis verkauft.“
Makler Birol Demir, Makler aus Esslingen
Was aktuell im Drei-Zimmer-Appartement zu sehen ist, ist weitgehend Show. Die Bücher in den Regalen sind leer, ins aufgeschlagene Notizbuch im Büro schreibt niemand, die Pflanzen sind künstlich, das Obst, das in einem Korb auf der Küchentheke steht, ebenfalls. Und apropos Küche: Die ist aus Pappe. Wichtig ist nur, dass man sich vorstellen kann, wie es wäre, hier zu kochen. Home-Staging nennt sich das Ganze. Hinter dem Begriff verbirgt sich das professionelle Inszenieren einer Immobilie, indem man sie attraktiv möbliert und dekoriert. Ziel: Das Potenzial einer Wohnung oder eines Hauses aufzuzeigen, um die Immobilie möglichst gut zu verkaufen. Der Esslinger Makler Birol Demir wendet dieses Prinzip seit 2020 an. Mit großem Erfolg, wie er sagt. „Die Wohnungen gehen schneller weg und werden über dem Marktpreis verkauft“, erklärt er.
Esslinger Makler: „Die Amerikaner sind da viel weiter“
Den Trend hat sich Birol Demir in den USA abgeschaut. Er spricht hierzulande von einem Alleinstellungsmerkmal. „Die Amerikaner sind da viel weiter“, sagt er. Um ein Verkaufsobjekt in ein besonders vorteilhaftes Licht zu rücken, würden darin Düfte versprüht, nach Kaffee oder Frischgebackenem. Auch die richtige Musik gehöre zur perfekten Präsentation. Birol Demir ist der Geschäftsführer der Firma „Die Verkaufsmakler Esslingen“. Seine Mitarbeiterin Ebru Arslangiray ist die Home-Staging-Expertin im Team. „Wenn ich auf die Baustelle komme, kann ich es mir schon vorstellen“, sagt sie. Sie und ihr Chef überlegten sich dann genau, welche Zielgruppe eine Wohnung ansprechen solle, und danach würden leere Räume dann eingerichtet.
Sei eine Immobilie noch bewohnt, helfe manchmal auch eine Tagesdecke auf dem Bett oder etwas frische Deko. Dafür steht ein eigenes Möbellager zur Verfügung. „Wir haben genug Möbel, um drei, vier Appartements aus dem Stegreif einrichten zu können“, sagt Birol Demir. Ebru Arslangiray nickt. Sogar aus verschiedenen Stilen könne sie wählen. Und ja, sollte sich die Käuferschaft ins ausgestellte Sofa oder einen Teppich verlieben, könnte sie die Sachen sogar gemeinsam mit der Wohnung erwerben.
Hochphase des Immobilienmarkts ist vorbei
Der Immobilienmarkt hierzulande hat sich spürbar verändert. „Die Phase, in der nahezu jedes Objekt innerhalb weniger Tage verkauft war, ist vorbei“, sagt Birol Demir. Seit der Hochphase 2022 seien die Zinsen „nach oben geknallt“ und die Preise für Eigentumswohnungen um 15 Prozent eingebrochen, bei Mehrfamilienhäusern gar um 25 Prozent. Zwar zögen die Preise aktuell wieder etwas an, doch er sagt: „Wir haben eine richtig fette Immobilienkrise hinter uns.“ Die Käuferschaft entscheide heute bewusster, vergleiche deutlich mehr. Als Makler müsse Birol Demir darauf reagieren. Eine nackte Wohnung sei weniger einladend als eine hübsch ausgestattete. „Statt leerer Räume entsteht ein konkretes Wohngefühl. Interessenten sehen nicht nur Quadratmeter, sondern ein mögliches Zuhause“, erklärt er. Um alles zu perfektionieren, buche er Profifotografen und Reinigungsteams für die Objekte. Auf KI-Bilder, wie sie viele Makler sie nutzen, verzichte er indes bewusst, denn nach seiner Erfahrung seien die Leute enttäuscht, wenn sie die echte Wohnung sähen.
In Musberg wirkt alles wiederum erstaunlich echt – als handle es sich um eine Ferienwohnung. Im Abstellraum steht ein Bügelbrett, im Bad liegen Handtücher parat, und auf dem Nachttisch liegt eine Lesebrille. Der Styling-Aufwand hat sich offenbar gelohnt. Die Wohnung mit der Fake-Einrichtung ist so gut wie verkauft. Laut Birol Demir steht der Notartermin unmittelbar bevor.
Wo liegen die Kaufpreise für Wohnungen derzeit?
Preise
Laut Immobilienscout24, dem führenden Immobilien-Portal in Deutschland, sind in diesem Jahr die Preise für Kaufwohnung in Baden-Württemberg wieder leicht gestiegen: von durchschnittlich 3177 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2024 mehr als 3225 Euro pro Quadratmeter Anfang 2025 auf aktuell im Schnitt 3293 Euro pro Quadratmeter. Den letzten Höhepunkt hatten die Preise demnach Mitte, Ende 2022 erreicht mit 3531 Euro pro Quadratmeter.