Erschwinglichkeitsindex Zum Greifen nah und doch so fern

Von Ingo Dalcolmo 

Immer mehr Menschen können sich Wohneigentum leisten - sofern sie nicht in einer Großstadt wie München oder Stuttgart leben.

Die Zahlen klingen gut. Je d es Jahr ermittelt der IVD Immobilienverband Deutschland auf der Basis von Immobilienpreisen, den Löhnen und dem Zinsniveau einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex für Wohneigentum. Ein hoher Wert signalisiert günstige, ein niedriger Wert eher ungünstige Bedingungen für den Erwerb einer Wohnimmobilie. Aktuell liegt der bundesdeutsche Durchschnittswert bei 140,42. Vor zehn Jahren lag der Wert noch unter 100. Durch historisch niedrige Zinsen, verbunden mit vergleichsweise stark gestiegenen Löhnen, sinke die Belastung für die Darlehen deutlich, erklärt der IVD die Entwicklung. 'Die Leute können sich heute dreimal so hohe Kreditsummen leisten wie noch vor sechs, sieben Jahren', sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Er warnt aber davor, 'nur weil es alle machen', jetzt Immobilieneigentum zu erwerben. 'Ob der Immobilienerwerb letztendlich eine gute Geldanlage oder eine sichere Altersvorsorge ist, steht auf einem ganz anderen Blatt.' Zumal gerade in Ballungsräumen wie Stuttgart Wohnimmobilien ein knappes Gut und damit auch entsprechend teuer sind. Das frei stehende Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert, das die Basis für die Indexermittlung darstellt, gibt es in der Landeshauptstadt praktisch nicht. Diese Entwicklung schlägt sich auch im IVD-Index nieder. Danach gibt es die erschwinglichsten Eigenheime in Hamburg (Index 127,89). Am meisten bezahlt der Käufer hingegen in München (Index 56,35), gefolgt von Stuttgart (Index 73,38).

Ein Blick auf den Erschwinglichkeits­index der mittelgroßen Städte zwischen 100 000 und 500 000 Einwohnern zeigt, dass vor allem die Mittelzentren von der aktuellen Zinsentwicklung profitieren. Hier gibt es die erschwinglichsten Immobilien. Aber auch am Rande der Großstädte gibt es Ausnahmen: Freiburg, dessen Erschwinglichkeitsindex bei 80,3 liegt (zum Vergleich Braunschweig: 154,19). Für die meisten Menschen ist der Wunsch, Immobilieneigentum zu erwerben, ungebrochen groß. Auch wenn es 'nur' eine Eigentumswohnung ist, stellt auch Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien, immer wieder fest. 'Unter 1500 Euro Netto-Einkommen läuft aber nichts', macht er unmissverständlich klar. Wer mit weniger Einkommen und ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung finanzieren will, habe keine Chance. Er sollte jedoch auch aus eigenem Interesse zunächst Eigenkapital bilden, um den für den Immobilienerwerb notwendigen Finanzierungsbedarf gering zu halten, rät Schäfer. Vor allem die Sorge um die Absicherung des Ruhestands treibt nach Ansicht von Ulrich Wecker die Menschen in die Immobilie. Andererseits führe der Mangel an Neubau-Mietwohnungen in der Landeshauptstadt dazu, dass man quasi kaufen muss, erklärt sich der Geschäftsführer von Haus & Grund den derzeitigen Boom auf dem Immobilienmarkt. Doch auch er rät dazu, sich die Entscheidung gut zu überlegen. 'Wer heute eine Eigentumswohnung erwirbt, um selbst darin zu wohnen, sollte sehr genau rechnen, ob und was er sich überhaupt leisten kann.' Denn trotz niedriger Zinsen sollte man nicht so blauäugig sein zu glauben, die Immobilie bezahle sich irgendwann von allein.

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