Bislang siedelten sich Fachmärkte vorwiegend am Stadtrand an. Zunehmend findet man diese Betriebsformen auch in den Innenstadtlagen. Foto: Mierendorf

Fachmärkte sind auch als Immobilie bei Investoren beliebt. In Stuttgart stoßen aber neue Fachmarktkonzepte an planerische Grenzen.

Stuttgart - Sie heißen Obi, Bauhaus, Saturn, Intersport, Conrad . . . Fachmärkte sind oft großflächige Betriebsformen, die ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Waren­bereich bieten. Man findet sie meist am Stadtrand an stark frequentierten Lagen mit einem großen Parkplatzangebot. Zunehmend werden aber auch Citylagen genutzt. Wenn es nach Oliver Behrens von der BBE Handelsberatung in Ludwigsburg geht, könnte die Landeshauptstadt durchaus noch den einen oder anderen Fachmarkt vertragen. 'Gemessen an dem Bevölkerungsanteil in der Region wird deutlich, dass Fachmärkte vor allem aber in der Landeshauptstadt eher unterrepräsentiert sind', schreibt er im 'Fachmarktatlas 2013' für die Metropol­region Stuttgart, der von der BBE und der IPH Handelsimmobilien erstmals herausgebracht wurde. Betrachte man alle Fachmarktflächen in der Region, sei sogar eine deutliche Diskrepanz zwischen Umland und der Landeshauptstadt festzustellen, so der Experte.

Um die Neuansiedlung weiterer Fachmärkte in und um Stuttgart beurteilen zu können, plädiert der Handelsverband Baden-Württemberg (EHV) für die regelmäßige Erhebung von Daten zu deren Entwicklung in der Stuttgarter City und der Region. 'Die zentrale Frage muss für die Stadt immer sein: Wird mit neuen Märkten der ohnehin große Verdrängungswettbewerb verschärft, oder dient der Markt tatsächlich dazu, eine Versorgungslücke zu schließen?', betont Sabine Hagmann, EHV-Haupt­geschäftsführerin. Insofern tue die Stadt gut daran, ihrem selbst aufgestellten Ziel, einen vitalen Einzelhandel in der City im Einklang mit einer guten Nahversorgung zu fördern, auch konsequent treu zu bleiben. Nach wie vor dominieren mit einem Anteil von rund drei Viertel der von der BBE erhobenen Verkaufsfläche die Branchen Einrichten, Wohnen, Bauen die Fachmarktlandschaft in der Region, gefolgt von den Branchen Textilien, Schuhe, Lederwaren mit circa 6,8 Prozent und Elektrowaren mit circa 5,4 Prozent, so Oliver Behrens.

Die Kaufkraft ist sehr hoch

'Die Landeshauptstadt hat vor allem im Möbelbereich noch Nachholbedarf. Stuttgart muss aufpassen, dass die umliegenden Landkreise der Landeshauptstadt in diesem Bereich nicht den Rang ablaufen', konstatiert er. Zwar sei die Region Stuttgart aufgrund ihrer soziodemografischen Rahmendaten - mit anderen Worten: die Kaufkraft ist sehr hoch - ein interessanter Investitionsstandort für Einzelhandelsimmobilien und damit auch für Fachmärkte. Den tatsächlichen Möglichkeiten von Fachmarktentwicklungen insbesondere für großflächige Formate und Fachmarktzentren seien aber neben den natürlichen Restriktionen wie der Topografie vor allem auch durch planungsbezogene Gegebenheiten in der gesamten Region enge Grenzen gesetzt, analysiert Behrens weiter.

Diese planerischen Restriktionen führten letztendlich auch zu einem hohen Niveau bei den Grundstückspreisen und in der Folge auch bei den Mieten. Diese Entwicklung werde zusätzlich noch durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Landeshauptstadt angefeuert. Der Immobilienexperte geht allerdings davon aus, dass die Bedeutung von Fachmärkten in der Region dennoch zunehmen werde, da sich mehrere Standorte in der Entwicklung befänden und Fachmarktformate auch bei den Shoppingcenter-Entwicklungen in der Region zunehmend eine Rolle spielten. In der Tat besteht in ganz Deutschland eine sehr restriktive Genehmigungspolitik für großflächige Fachmarktzentren, sagt auch Hubert Sevenig von Jones Lang LaSalle Retail Investment in Frankfurt. Eine Chance, diese Reglements aufzuweichen, könnte darin bestehen, die genehmigenden Behörden davon zu überzeugen, dass einzelne Bereiche in der Region mit einer Branche unterversorgt sind.

Viele Tante-Emma-Läden haben schon vor Jahren aufgegeben

Während in den letzten Jahren von den Handelsunternehmen vor allem Standorte auf der grünen Wiese favorisiert wurden, entscheiden sich immer öfter Unternehmen auch für innerstädtische Lösungen. Das liege laut Sevenig unter anderem auch daran, dass zunehmend in den Zentren selbst im Lebensmittelbereich und im Bereich des täglichen Bedarfs Nachholbedarf bestehe, da viele Tante-Emma- Läden schon vor Jahren aufgegeben hätten. Die IPH Handelsimmobilien beobachten indes bei einigen Filialisten aus der Textil- und Schuhbranche eine zunehmende Modifikation der Flächenbedarfe hin zu deutlich kleineren Flächenformaten. Einerseits habe die Verlagerung des stationären Geschäfts in das Internet zu einem tendenziell geringeren Flächenbedarf geführt. Andererseits würden auch viele Textil-, Schuh- und Sportanbieter, die in der Vergangenheit große Flächen in den Innenstädten belegten, zunehmend auch kleinere Flächen in einer Größenordnung von 3000 bis 5000 Qua­dratmetern als Marketinginstrument gegen den Online-Handel suchen, so Matthias Stich und Tanja Neb in einem Beitrag für den aktuellen 'Fachmarktatlas'.

Diese Entwicklung sieht man auch bei Colliers International Stuttgart. Allerdings: 'Im Verhältnis von Kaufkraft zu Verkaufsflächen ist Stuttgart aber immer noch an letzter Stelle in Deutschland', sagt Falko Streber, Head of Retail Colliers International Stuttgart. Aber auch Immobilienexperte Streber spricht sich dafür aus, neue Fachmarktkonzepte verstärkt auch in den City­lagen umzusetzen. 'Das Postquartier in Stuttgart mit dem Elektronikfachmarkt Conrad zeigt, dass solche Konzepte durchaus eine Bereicherung für eine Stadt sein können.' Allerdings seien derartige Konzepte mit den bisherigen Flächenanforderungen in der Stadt nur schwer umzusetzen.

Zumal für einen klassischen Fachmarkt nach wie vor derjenige Kunde am interessantesten sei, der mit dem Auto kommt: 'Wer Bretter aus einem Baumarkt nach Hause schleppen muss, wird das auch in Zukunft nicht mit S-Bahn oder Bus tun', so Streber. Fachmärkte sind aber nicht nur eine interessante Betriebsform, sondern rechnen sich auch für private und institutionelle Investoren, erklärt Frank Leukhardt, Geschäftsführer Colliers International Stuttgart, und rechnet vor: Bei durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten von 10 bis 15 Jahren ließen sich Renditen von durchschnittlich 6 bis 6,5 Prozent erzielen. In Anbetracht der Tatsache, dass der Konsum in der Region trotz konjunktureller Schwankungen immer stabil geblieben sei, bedeute dies auch einen langfristig kalkulierbaren Cashflow (Nettozufluss liquider Mittel) für den Investor.

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