Erhaltungsrücklagen sollen grundsätzlich nur als Tages- oder Festgeld angelegt werden, nicht aber in Anleihen. Im Kreis Böblingen haben Hausverwalter das getan – und sich offenbar verspekuliert. Der Fall beschäftigt jetzt die Justiz.
Alarmstufe Rot bei fünf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Sindelfingen und Grafenau und bisher rund 100 in ganz Deutschland: Ihnen droht womöglich der Verlust ihrer Rücklagen, die sie seit Jahren für nötige Reparaturen und Sanierungen angespart haben. Ihre Hausverwaltungsfirma, die Consigma Baden-Württemberg GmbH, hat das Geld in risikobehaftete Anleihen der Deutschen Rücklagen GmbH gesteckt, der jetzt die Insolvenz droht. Verschiedene Staatsanwaltschaften ermitteln, auch die in Stuttgart.
Wie konnte es so weit kommen?
Für die Mitglieder einer WEG im Sindelfinger Stadtteil Hinterweil mit zwölf Parteien begann das Elend 2018 mit der Verpflichtung der BGS Hausverwaltungs GmbH, die ein Jahr später zur Consigma BW GmbH wurde. Sie gehört zum Netzwerk der 2023 in die Negativschlagzeilen geratenen Wiesbadener Consigma-Gruppe, die durch die Übernahme unzähliger kleinerer Hausverwaltungen gewachsen ist. Deren Ansprechpartner haben nach Aussage eines Eigentümers aus Hinterweil ständig gewechselt, die Leistungen seien immer schlechter geworden, bis sie 2022 und 2023 gegen null tendierten – und das allerdings bei vollem Honorar.
Die WEG wechselte zur Sindelfinger AS Immosolution von Silke Adler. Sie stellte fest, dass die Consigma BW zwei Anleihen bei der Deutschen Rücklagen GmbH über insgesamt 89 000 Euro angelegt hat. Das war der Gemeinschaft bis dahin „komplett unbekannt“ gewesen. Nicht anders, so Adler, sei es den anderen vier WEG ergangen, die sich Hilfe suchend an sie gewandt haben.
Was sagt das Gericht?
Insgesamt sind von deren Rücklagen durch Consigma rund 400 000 Euro in Anleihen der Deutschen Rücklagen GmbH investiert worden. In beiden Unternehmen tauchten zeitweise dieselben Namen auf. Darauf wird auch in einem Urteil des Amtsgerichts Böblingen verwiesen, in dem die Rückforderung einer WEG in Grafenau von 60 000 Euro als gerechtfertigt anerkannt wurde. Es zeigt die durch den unautorisierten Anleihekauf entstandenen Probleme auf. Der Zins von 1,9 Prozent pro Jahr rechtfertigt kaum das hohe Anlagerisiko bei ungesicherten Darlehen in die kriselnde Baubranche, außerdem besteht eine sechsmonatige Kündigungsfrist, nur eine Rückzahlung von 98 Prozent des Anleihebetrags – und der Gläubiger muss auch noch auf seinen Zinsanspruch verzichten.
Das scheint nun der Regelfall zu sein. Eigentümer in der Reichenberger Straße in Sindelfingen haben es schriftlich: Die depotführende Volksbank Neckar, Odenwald, Main, Tauber hat ihnen Ende des Jahres die Zinszahlung für 2024 von 4275 Euro storniert. Auskünfte dazu wurden verweigert.
Was meint die Bankenaufsicht?
Die Consigma und die Deutsche Rücklagen haben Berufung gegen das Urteil eingelegt. Sie halten ihre Anleihe mit einem Emissionsvolumen von 25 Millionen Euro und einer Laufzeit bis 2026 für „mündelsicher“ und behaupten, es könne „jederzeit auf einen erheblichen Teil der Rücklage zurückgegriffen werden“. Allerdings hatte die Bankenaufsicht Bafin im letzten Frühjahr festgestellt, dass es für die Vergabe von Darlehen an die Baubranche an der Erlaubnis mangelt. Das Angebot müsse unverzüglich eingestellt werden und die Verträge gekündigt.
Dass die Deutsche Rücklagen GmbH nun für drei Anleihen im Umfang von 133 Millionen Euro und Laufzeiten zwischen 2026 und 2031 eine Gläubigerversammlung einberufen hat, lässt nichts Gutes erahnen. Am 13. Februar soll über geänderte Anleihebedingungen abgestimmt werden, sagt Sascha Borowski, Anwalt für Bank- und Kapitalrecht. Er allein vertritt 15 WEG, die 1,5 Millionen Euro zurückhaben wollen. Im Wesentlichen schlage die Gesellschaft die Verlängerung der Laufzeiten sowie die Kapitalisierung der Zinsen vor – sie sollen also erst am Vertragsende ausbezahlt werden. Darüber hinaus solle auch das außerordentliche Kündigungsrecht angepasst werden.
Was müssen Eigentümer beachten?
Eigentümer müssen von einer ordnungsgemäßen Verwaltung ausgehen können – und in den meisten Fällen gibt es auch keine größeren Probleme mit den Auftragnehmern. Deshalb ärgert sich Silke Adler über Kollegen, die die gesamte Branche in Verruf bringen – so wie jener Verwalter, der sich vor einigen Jahren Rücklagen in Millionenhöhe von 400 Eigentümern von Wohnungen in Stuttgart-Heumaden erschlichen hat und zu dreieinhalb Jahren Gefängnis verurteilt wurde. Keinem Verwaltungsbeirat war damals die „Kontenpflege“ aufgefallen.
Untreue und Betrug werden begünstigt, weil in Eigentümerversammlungen oft Desinteresse an den Tag gelegt wird, wenn es um die Kontenkontrolle geht, jedoch viel Energie im Streit um Petitessen verbraucht wird. Der Kauf von Anleihen war nicht gemeinsam beschlossen, sondern vom Verwalter bestimmt worden, weshalb sich ein Rückforderungsanspruch ergibt. Verschleiert wurde der Erwerb allerdings nicht – die Kontoauszüge sprechen eine deutliche Sprache.„Die Erhaltungsrücklage muss mündelsicher angelegt werden, also in Tagesgeld, Sparkonten oder in Festgeldkonten. Eine spekulative Anlage ist nicht zulässig, denn dies könnte zu einem Total- oder Teilverlust der WEG-Rücklagen führen“, sagt Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzvereins „Wohnen im Eigentum“.
Mit der unangenehmen Folge, dass das Rücklagenkonto wieder gefüllt werden müsste, denn das Ansparen ist gesetzlich vorgeschrieben, weil es nicht im Sinne einer WEG sein kann, im Notfall von Sonderumlagen abhängig zu sein. Zudem soll sichergestellt werden, dass die Käufer von Wohnungen nicht allein für kurz nach dem Erwerb auftretende Schäden aufkommen müssen.