Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt hoch. Die Esslinger Wohnungsbau (EWB) ist dennoch mit dem vergangenen Jahr zufrieden. Mit Innovation beim Bauen und neuen Wohnformen soll dem stetigen Kostendruck in der Branche entgegengewirkt werden.
Bezahlbarer Wohnraum wird in Esslingen händeringend gesucht. Hohe Baukosten sowie vergleichsweise hohe Zinsen stellen die Bauherren jedoch vor Herausforderungen. Wohnraum zu bauen, der zu erschwinglichen Preisen zu vermieten ist, wird offenbar immer schwerer. Dennoch blickt man bei der Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) zufrieden auf das vergangene Jahr zurück: Man habe es geschafft, zur Entspannung am Wohnungsmarkt beizutragen, etwa durch Neubau und Investitionen in die Modernisierung des Bestands, geht aus dem Geschäftsbericht des Jahres 2023 hervor. Insgesamt wurde bei einer Bilanzsumme von 227,3 Millionen Euro ein Jahresüberschuss in Höhe von 1,13 Millionen Euro erwirtschaftet. Es sei eine Steigerung der Mieterlöse auf 27,4 Millionen Euro erzielt worden, bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,71 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Esslinger Mietspiegel liegt seit 1. Januar 2024 bei 9,74 Euro pro Quadratmeter.
„Die EWB ist eines der wenigen Unternehmen, das in diesen schwierigen Zeiten überhaupt noch baut“, sagt Geschäftsführer Hagen Schröter und verweist unter anderem auf die Bautätigkeit in der Karl-Pfaff-Straße in der Pliensauvorstadt. Zudem seien 800 Miet- und Eigentumswohnungen, unter anderem im Tobias-Mayer-Quartier in Hohenkreuz und der Landhausstraße in Esslingen geplant.
Grundsätzlich ist die Anzahl der neuen Bauvorhaben jedoch rückläufig: Im ersten Halbjahr 2023 sei die Anzahl der Baugenehmigungen in Baden-Württemberg gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 um 24 Prozent zurückgegangen, teilt die EWB mit. Die Nachfrage bleibt indes ungebrochen: Der Druck auf den Wohnungsmarkt werde erst einmal nicht nachlassen, sagt OB Matthias Klopfer, der EWB-Aufsichtsratsvorsitzender ist. Hinzu käme, dass der Mangel an Wohnraum im Großraum Stuttgart sich auch auf Esslingen auswirke.
Grundsätzlich steigt die Anzahl der Haushalte kontinuierlich. Zudem ist die Stadt gefragter Wirtschafts- und Hochschulstandort. Daher gibt es laut EWB Bedarf an preiswerten größeren familiengerechten Wohnungen und kleinen Apartments. Beim Bauen will die EWB einen Schwerpunkt auf Nachverdichtung setzen, indem wie etwa in der Pliensauvorstadt Bestandsgebäude saniert und aufstockt werden. Zudem soll der Fokus auf Modulbauweise sowie seriellem Bauen liegen, um Kosten zu senken aber auch einfaches und experimentelles Bauen zu fördern.
Dass eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht nur durch einzelne Maßnahmen erreicht werden kann, verdeutlicht Schröter in einem zweiten Beispiel: Moderne Wohnformen, wie sie im Tobias-Mayer-Quartier entstehen sollen, könnten Abhilfe schaffen. Ein Bereich in diesem Quartier, das sogenannte Kettenhaus, ist Experimentierfeld der Internationalen Bauausstellung IBA’27. Hier soll eine Verbindung zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit mit gemeinschaftlich nutzbaren Wohnflächen umgesetzt werden. Zudem habe man sich darauf verständigt, auf eine Tiefgarage zu verzichten und stattdessen mit alternativen Mobilitätskonzepten wie einem Carsharing-Modell zu planen. Der Grund: Durch weniger Stellplätze können Kosten ebenfalls reduziert werden.
Auf der Zielgeraden ist die EWB derzeit beim Bauprojekt „Flandernhöhe“, wo die letzten 33 Mietwohnungen der insgesamt 140 Miet- und Eigentumswohnungen für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen fertiggestellt werden. Gekauft wurde das Bauvorhaben bereits von einer Immobilienfondsgesellschaft für die Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen, die als Investor fungiert. Die EWB übernimmt dabei die Erstvermietung und Mietverwaltung als Dienstleistung – ein Konzept, das die EWB künftig laut Schröter stärker forcieren will.
Die Wohnungen zeichnen sich außerdem durch einen vergleichsweise „kompakten Grundriss“ aus , wie Schröter sagt. Die Drei- bis Vierzimmerwohnungen haben eine Fläche zwischen 60 und 90 Quadratmetern. Diese kompakten Grundrisse könnten ebenso eine Möglichkeit sein, mehr Wohnraum zu schaffen, da pro Gebäude auf diese Weise mehr Wohnungen entstehen.
In den nächsten Jahren stellt die energetische Sanierung eine Herausforderung dar: Bis zum Jahr 2036, pünktlich zum 100-jährigen Jubiläum, will die EWB klimaneutral sein – so das von Schröter formulierte Ziel. Dazu wird ein Konzept entwickelt, wie die Bestandsgebäude energetisch nachgerüstet werden können, etwa durch Geothermie, grüne Fernwärme oder Luft und Wärmepumpen.
Wegen der „soliden wirtschaftlichen und finanziellen Ausstattung“ war die EWB nach eigenen Angaben im vergangenen Jahr in der Lage, in ihren Bestand zu investieren . Für Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung seien mehr als 8,5 Millionen Euro eingesetzt worden, um so die „nachhaltige Vermietung und die langfristige Marktfähigkeit der Mietwohnungen“ zu sichern. Die Investitionen in den Bestand sind aus Sicht von OB Klopfer „überdurchschnittlich“. Zwar stiegen so die Mieten, gleichzeitig würden die Nebenkosten – etwa durch höhere Energieeffizienz – gesenkt.
Geschichte
Die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) wurde 1936 gegründet und ist eines der größten und ältesten Wohnungsunternehmen in der Region. Ihr Auftrag ist es, Wohnraum zu fairen Preisen zu schaffen. Die EWB betreut und verwaltet mehr als 3.200 eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Gesellschaft ist zur Hälfte im Besitz der Stadt Esslingen, die andere Hälfte gehört Firmen aus der Region.
Lage
Der Wohnungsmarkt in Esslingen bleibt angespannt, der Bedarf an Wohnraum wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahren nicht abreißen. Die Verwaltung will deshalb in den nächsten zehn Jahren etwa 3000 neue Wohnungen in Esslingen schaffen. Neuer Wohnraum könnte unter anderem langfristig auf dem Schlachthofareal in der Weststadt, auf dem sich bis vor Kurzem die Zentrale der Stadtwerke befand, entstehen – genau wie auf dem VfL-Postgelände in der Pliensauvorstadt.