Viele Abrechnungen der Vermieter stimmen nicht, heißt es vom Deutschen Mieterbund. Doch auf was Mieter sollten Mieter achten? Die wichtigsten Punkte.
Stuttgart - Die ersten Abrechnungen für die Mietnebenkosten 2018 sind da. Wer sich die Zeit nehmen will, sollte die Vermieter-Angaben prüfen. Die Juristen der Mietervereine gehen nach den ihnen vorgelegten Abrechnungen regelmäßig davon aus, dass mit jeder zweiten Abrechnung von den Mietern unzutreffende Beträge verlangt werden. Doch die Gerichte haben alle Hände voll zu tun, um einschlägige Verfahren abzuwickeln.
Mieter, die nicht übervorteilt werden wollen, sollten wissen, was zu den Betriebs-oder Nebenkosten gehört. „Kalt“ erwischt es die Mieter bei der Grundsteuer, der Wasserversorgung, dem Abwasser, bei Fahrstuhlkosten, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausflur-Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, den Sach- und Haftpflichtversicherungen, dem Aufwand für einen Hausmeister, der Gemeinschaftsantenne/dem Breitbandkabel, den Kosten der Wäschepflege und den „sonstigen Betriebskosten“ (etwa dem Aufwand für ein Schwimmbad oder eine Sauna).
Aufwendungen für Reparaturen
Verwalterkosten dürfen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat. Auch „gern angesetzte“ Posten wie das Porto für die Zusendung der Betriebskosten oder die Beiträge zu seinem Grundeigentümerverband stehen auf der Verbotsliste, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Zu den „warmen“ Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe (Fernwärme, Gas, Öl), ferner für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma.
Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen – entsprechend dem Aufteilungsschlüssel – auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein. Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl.
Heiz- und Wasserkosten prüfen
Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche aufgeteilt. Für Mieter in älteren Gebäuden kann der Vermieter verpflichtet sein, zu 30 Prozent nach den Grundkosten und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen. Die örtlichen Mietervereine informieren über Details. Schließlich ist auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 100 Prozent möglich, wenn das so mit allen Mietern vereinbart wurde.
Der Vermieter muss auch leer stehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er hat die darauf entfallenden Beträge selbst zu tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen. Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat.
Originalunterlagen einsehen
Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wenn der Vermieter nicht am selben Ort wohnt. Dafür dürfen ihm dann aber Kopierkosten in Rechnung gestellt werden.
Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten.