Im Jahr 2012 verkaufte die Landesbank rund 20 000 Wohnungen. Jetzt werden diese erneut verkauft – an den Immobilienkonzern Deutsche Annington. Im Interview erläutert Annington-Chef Rolf Buch die Strategie.
Stuttgart - Herr Buch, die Deutsche Annington kauft für knapp zwei Milliarden Euro rund 20 000 Wohnungen in Baden-Württemberg. Welche Strategie verfolgen Sie damit?
Wir waren bisher in Baden-Württemberg unterrepräsentiert, obwohl es aus wohnungswirtschaftlicher Sicht das interessanteste Bundesland ist. Gerade in Stuttgart sehen wir für uns aber große Potenziale.
Die Wohnungen wurden erst vor gut drei Jahren von der Landesbank an den Investor Patrizia verkauft. Nun wechseln die Wohnungen erneut den Eigentümer. Was wird sich für die Mieter ändern?
Juristisch wird sich gar nichts ändern, denn der Kauf bricht ja die Miete nicht. Auch die umfangreiche Sozialcharta, die Patrizia beim Verkauf unterzeichnet hatte, werden wir mit all ihren Rechten für Mieter und Mitarbeiter komplett weiterführen.
Diese Sozialcharta begrenzt Mieterhöhungen und gibt einen umfangreichen Schutz vor Kündigungen. Übernehmen Sie dieses Regelwerk freiwillig, oder ist es eher lästiges Beiwerk der Wohnungen, die Sie übernehmen wollen?
Als langfristig orientierter Investor können wir nur Erfolg haben, wenn die Mieter zufrieden sind und wenn die Immobilien gut erhalten bleiben. Über unseren gesamten Bestand hinweg investieren wir pro Quadratmeter jährlich 31 Euro, das ist deutlich mehr als in der Sozialcharta vorgesehen. Es ist auch eine Frage der Wirtschaftlichkeit, die Gebäude ordentlich instand zu halten und von Zeit zu Zeit auf einen neuen technischen Stand zu bringen. Ansonsten würden wir auf lange Sicht Geld verlieren. Die Investitionen sind in einer Region wie Stuttgart, wo die Ansprüche der Mieter hoch sind, sogar besonders wichtig. Wenn sich für die Mieter etwas ändert, dann zum Positiven.
Was meinen Sie damit?
Als großes Unternehmen mit einer eigenen Handwerkerorganisation sind wir sehr servicestark und können viele Themen besser bearbeiten. Wenn zum Beispiel Balkone nachträglich eingebaut werden müssen, können wir das natürlich wirtschaftlicher tun als ein kleineres Unternehmen, weil wir mit ganz anderen Stückzahlen arbeiten.
Die Deutsche Annington ist an der Börse notiert, wo Anleger gern auch schnelle Erfolge sehen. Können Sie sich eine so langfristige Perspektive überhaupt leisten?
Viele unserer Investoren sind Pensionsfonds, die ihrerseits sehr langfristig denken. Einer unserer größten Einzelaktionäre ist der norwegische Staatsfonds, der genau wissen will, was mit dem Unternehmen in 30 Jahren sein wird. Das ist für den Vorstand ein starker Ansporn, an der langfristigen Nachhaltigkeit zu arbeiten, was letztlich den Mietern zugutekommt.
Sie bezahlen pro Wohnung fast die Hälfte mehr als seinerzeit Patrizia beim Kauf von der Landesbank. Hat Patrizia damals zu wenig gezahlt?
Ich kann natürlich nicht für Patrizia sprechen, aber der heutige Kaufpreis ist wirtschaftlich voll zu vertreten. Das liegt allerdings auch daran, dass wir heute ein gänzlich anderes Zinsumfeld haben als damals. Weil die Zinsen der größte einzelne Kostenfaktor im Immobilienbereich sind, spielen die außerordentlich günstigen Bedingungen eine große Rolle für die Frage, welcher Preis vertretbar ist. Wir haben sehr genaue Kriterien, die wir an einen Kauf anlegen; und diese Kriterien sind alle erfüllt. Unter dem Strich ist die Übernahme nicht übermäßig teuer.
Patrizia kaufte damals 21 500 Wohnungen, jetzt sind es nur noch 19 800. Werden auch Sie Wohnungen privatisieren?
Unser Geschäft ist es, Wohnungen langfristig im Bestand zu halten. Wenn wir einen Bestand übernehmen, bei dem gerade privatisiert wird, setzen wir diese Verkäufe zwar um. Aber wir verkaufen nur, wenn die Bestände nicht zu uns passen.
Patrizia strebte seinerzeit an, mit den Wohnungen eine Rendite von 4 bis 4,5 Prozent zu erzielen. Wie sieht die Vorgabe bei Ihnen aus?
Wir privatisieren nicht einzelne Pakete, sondern integrieren alle Wohnungen, die wir kaufen, in unseren Gesamtbestand. Die Dividendenrendite der Deutschen Annington beträgt derzeit je nach aktuellem Aktienkurs zwischen drei und 3,5 Prozent.
In Stuttgart gilt ja die Mietpreisbremse. Wie beeinflusst diese den Kaufpreis?
Diese Situation ist natürlich in die Kaufpreisdiskussionen mit eingeflossen.
Und was halten Sie von der Mietpreisbremse?
Ich verstehe, dass es in Regionen, wo die Mieten stark steigen, eine solche Bremse gibt. Allerdings sind steigende Mieten ja ein Ausdruck des Wohnungsmangels; und diesen Mangel wird man in Deutschland nur durch Neubau lösen können. Wir setzen auf die Nachverdichtung in bestehenden Siedlungen.
Was sagen Sie Mietern, die Angst davor haben, dass ihre Wohnung in wenigen Jahren nun zum zweiten Mal verkauft wird?
Dieser Diskussion werden wir uns stellen, weil wir nichts zu verbergen haben. Die Mieter werden den Verkauf gar nicht bemerken – und wenn doch, dann daran, dass es besser wird. Insofern ist heute ein guter Tag für die Mieter.