Der Konzern hat die Heizzentralen an Dienstleister übergeben, die an der Lieferung des Energieträgers kräftig mitverdienen würden, beklagen die Mieter. Sie haben sich zusammengeschlossen und proben den Aufstand.
Als 2012 nach einem höchst umstrittenen Aufsichtsratsbeschluss die Landesbank Baden-Württemberg 21 000 Wohnungen an die Patrizia-Tochter Südewo verkaufte, beruhigte die Politik die besorgten Mieter mit dem Verweis auf eine Sozialcharta, die für Sicherheit sorgen werde. Diese bezog sich auf die Mieten, die danach trotz allem stiegen, auch seit die Südewo mit ihren Immobilien an Europas größten Wohnungsbaukonzern Vonovia ging.
Gesetzliche Regelungen verhindern zwar meist extreme Mietsteigerungen im Zuge von Modernisierungen oder Neuvermietung, allerdings sehen sich Vonovia-Kunden mit hohen Nebenkosten für Dienstleistungen rund um die Immobilie konfrontiert, die der Konzern durch Tochterfirmen erledigen lässt. Viele Kunden beklagen zusätzlich sehr hohe Heizkosten, für die Vonovia als Vermieterin aber keine Verantwortung übernimmt, weil sie sich dieser durch die Auslagerung der Heizzentralen an einen Contractor entzogen hat. Dessen Rechnungen enthalten aber nicht nur oft überhöhte Gasbeschaffungskosten, sondern auch den Aufwand für Betrieb und Wartung, den früher der Eigentümer trug.
Sparsamer Verbrauch nicht belohnt
Negativbeispiele in Stuttgart liefern die Mieterinitiative und Filippo Capezzone von der Partei Die Linke, der Mieter betreut, die sich nicht alleine gegen den Konzern zu wehren wissen. Die Vonovia ist aber kein Einzelfall, auch diverse Genossenschaften betreiben Contracting. Das ist nichts Schlechtes, sofern man es nicht zulasten der Mieter betreibt. Das Landesumweltministerium fördert Contracting sogar. Denn das Verfahren mit Blockheizkraftwerken (BHKW) biete eine „effiziente und kostengünstige Lösung für die Bereitstellung von Wärme und Strom“ und könne aus speziellen Fördertöpfen unterstützt werden, betont Vonovia-Sprecher Olaf Frei. Die Contracting-Agentur des Landes betont auf Nachfrage allerdings, vor allem Kommunen zu informieren, die Schulen oder Rathäuser beheizen müssen. Private zählten nicht zu ihren Kunden – und dass beim Contracting am Ende die Kosten auf den Mieter abgewälzt und ihnen überhöhte Beschaffungspreise auferlegt würden, sei nicht in ihrem Sinne.
Also etwa der Fall, dass ein Zwei-Personen-Haushalt in einer Wohnung mit 70 Quadratmetern aus Angst vor hohen Kosten so sparsam im Verbrauch war, dass nur 20 Kubikmeter Warmwasser anfielen und im Zeitraum Juni 2021 bis Mai 2022 knapp 3600 Euro fürs Gas bezahlen sollte. Die Vonovia-Mieter fielen fast in Ohnmacht, als ihnen eine Nachzahlung von rund 1900 Euro ins Haus flatterte. Die monatlichen Abschlagszahlungen sind laut Capezzone auf 492 Euro erhöht worden – als Pauschale, was auch nicht rechtens sei, so der Experte.
1170 Euro Vorauszahlung – pro Monat
Einer siebenköpfigen Familie mit kleinen Kindern in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung wurden 3961 Euro in Rechnung gestellt. Die monatliche Heizkostenvorauszahlung hatte verführerische 98 Euro betragen. Der Nachklapp beträgt nun 3500 Euro, die monatliche Vorauszahlung 1170 Euro.
Ein solches Vorgehen lassen sich zumindest die Mieter nicht gefallen, denen es an den eigenen Geldbeutel geht und die der deutschen Sprache mächtig sind. Capezzone kennt aber einen konkreten Fall, in dem das zur Stadt gehörende Jobcenter kein Problem mit der Begleichung einer „Horrorabrechnung“ eines Bürgergeldempfängers hatte. Vonovia besitzt viele Wohnungen mit städtischen Belegungsrechten. Weil die Stadt Stuttgart den Bau von Sozialwohnungen vernachlässigt hat, ist sie darauf angewiesen, dass der Konzern in den nächsten Jahren die Bindungen verlängert, was er sich wohl teuer bezahlen lassen wird.
Das Recht in die eigene Hand nehmen
Nun hat sich das Mieterinnenbündnis Vonovia & Co. aufgemacht, betroffene Gruppen zu motivieren, sich bundesweit zusammenzuschließen, um ihre Rechte kollektiv in die eigene Hand zu nehmen. Der Vorsitzende Knut Unger sieht in den Fällen von Berlin, wo Mieter bis zu 8000 Euro nachzahlen sollen, bis Stuttgart, wo mehr als 4000 Euro nachgefordert werden, viele inhaltlichen Gemeinsamkeiten.
Eine ist der Wille zum Widerstand jenseits juristischer Maßnahmen, wie etwa in Vaihingen, wo sich eine Prüfgemeinschaft gegründet hat, die Einsicht in sämtliche Belege fordert und bis dahin die Mieter animiert, die hohen Nachforderungen und die Erhöhungen der Vorauszahlungen zurückzubehalten. Teilweise soll die Vonovia zurückgerudert sein. In der Rotenwaldstraße 118, wo seit einem Monat kein warmes Wasser mehr fließt, flatterten laut Capezzone aber erneut Rechnungen mit bis zu 3500 Euro Nachzahlung ins Haus.
Vonovia lehnt Verantwortung ab
Vonovia-Sprecher Olaf Frei erklärt, Heizkosten seien für den Konzern lediglich „ein durchlaufender Posten“. Die „am europäischen Gasmarkt“ entstehenden Preise würden vom Energieversorger Techem Solutions mit der Vonovia abgerechnet. Die für die hohen Kosten verantwortlichen Preisgleitklauseln seien geltende Rechtsprechung. Frei hält trotz gegenteiliger Aussagen von Betroffenen daran fest, dass die Mieter „alle angeforderten Unterlagen erhalten, die für die Prüfung der Abrechnung notwendig“ seien.
Vonovia könne aber „nachvollziehen, dass hohe Nachzahlungen unsere Kunden vor besondere Herausforderungen stellen“, beteuert Frei. Deshalb sei Ratenzahlung möglich. Bevor man zu Rechtsmitteln greife, würden Mieter viermal angeschrieben, zusätzlich telefonisch und per SMS kontaktiert, so Frei. Erst dann übergebe man den Fall einem Anwalt, der mahne. Danach werde ein Klageverfahren eingeleitet. Es sei noch niemand auf die Straße gesetzt worden, der seine Heizkosten nicht habe bezahlen können.
Contracting, Preisklauseln und Börsenindexe
Contracting
Darunter versteht man die Übertragung der Heizzentralen von Eigentümern an Wärmelieferanten wie Techem, Vattenfall oder G+D, die damit Gewinne erzielen wollen. Sie verlangen deshalb für die mit Gas erzeugte Wärme Preise, die nicht wie bei der klassischen Zentralheizung auf den tatsächlichen Brennstoffkosten beruhen, sondern auf vertraglich vereinbarten Preisklauseln mit einem automatischen Anpassungsmechanismus. Obwohl dem Vermieter nun keine Kosten für die Heizzentrale mehr entstehen, senkt er die Miete nicht.
Börsenpreise
Der Wärmepreis setzt sich, wie auch von Strom- oder Gasverträgen bekannt, aus einem Grundpreis für die Bereitstellung der Wärme und einem Arbeitspreis für den gemessenen Wärmeverbrauch zusammen. Der Wärmedienstleister sichert sich mit sogenannten Preisänderungsklauseln gegen steigende Kosten ab. Die Grundpreise koppeln sie zum Beispiel an den branchenspezifischen Lohnindex des statistischen Bundesamtes. Bei der Anpassung der Arbeitspreise wird allerdings häufig auf einen Index der Leipziger Gaspreisbörse Bezug genommen. Hier lag in den Jahren 2021 und 2022 der Kern des Problems.
Preisexplosion
Die durchschnittlichen kurzfristigen Großhandelspreise an der Börse stiegen laut Knut Unger, Deutschlands bekanntestem Vonovia-Kritiker, in diesen Jahren um ein Mehrfaches. Der Index des statistischen Bundesamtes für Erzeugerpreise Gas bei gewerblichen Abnehmern stieg im Herbst/Winter 2022 gegenüber Januar 2021 extrem – um 160 Prozent. Der Index für den monatlichen Börsenpreis für Gas (EGIX) betrug allerdings im Winter 2021 schon das Sechsfache des Jahresanfangs und steigerte sich bis zum Spätsommer 2022 auf das Dreizehnfache. Auf diesen EGIX beziehen sich die Preisgleitklauseln von Techem, Vattenfall und G+D.
Kritik
Die Formeln für die Arbeitspreise, die für den Verbrauch gelten, enthalten auch in den Stuttgarter Extremfällen Bindungen an die überproportional gestiegenen Indexe der Leipziger Gasbörse EEX. Sie seien völlig ungeeignet zur Preisfeststellung, sagt Unger.