Schönheitsreparaturen, Mängel oder Lärmbelästigung: Zwischen Mietern und Vermietern gibt es öfter Streit. Wir erklären die wichtigsten gesetzlichen Regeln.
Wohnungssuche
Die Wohnungsnot in Großstädten führt dazu, dass mancher Mietinteressent bei der Besichtigung kaum noch richtig hinschaut. Doch das kann sich rächen. So ist etwa Vorsicht geboten, wenn Vermieter oder Makler nur einen Termin am Sonntag anbieten, denn da geht es fast überall ruhig zu. Ob eine Wohnung hellhörig ist, lässt sich dann kaum feststellen. Besser ist ein Tag unter der Woche. Einen genauen Blick wert sind auch Fassade, Vorgarten und Hausflur. Die Klingelanlage sollte in einem guten Zustand sein. Raumaufteilung und Lichtverhältnisse sind ebenfalls wichtige Entscheidungskriterien. Jalousien und Vorhänge der Wohnung sollten weit geöffnet sein, um zu sehen, wie viel natürliches Licht hereinfällt. Der Zustand der Fenster und das Alter der Heizanlage lassen Rückschlüsse auf den Energieverbrauch zu. Genauere Informationen liefert der Energieausweis.
Mietvertrag
Um eventuelle ungünstige Regelungen zu vermeiden, kann es sich lohnen, den vom Vermieter vorgelegten Vertrag mit einem Formular des Mieterbunds zu vergleichen. Wenn unverheiratete Partner zusammenziehen, sollten sie einen gemeinsamen Mietvertrag abschließen. Ansonsten hat nur ein Partner die Rechte an der Wohnung – und der andere läuft Gefahr, bei einem Streit vor die Tür gesetzt zu werden. Der Partner kann auch als Mitmieter nachträglich in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, wenn der Vermieter zustimmt. Ein gemeinsamer Vertrag ist auch mit gemeinsamen Pflichten verbunden. So haften beide Partner gegenüber dem Vermieter für die Miete oder für Schönheitsreparaturen. Das gilt selbst dann, wenn das Pärchen sich verkracht hat und längst wieder getrennt wohnt. Ein gemeinsamer Vertrag kann nur von beiden Mietpartnern gekündigt werden.
Mängel
Mängel führen oft zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Ein Beispiel dafür ist das Auftreten von Schimmel in einer Wohnung. Der Vermieter muss für die Beseitigung solcher Schäden nur dann aufkommen, wenn sie durch Baumängel bedingt sind. Häufig verweist der Vermieter bei Schimmelproblemen jedoch darauf, dass der Mieter es versäumt habe, ausreichend zu lüften oder zu wenig Abstand zwischen Möbeln und Außenwänden eingehalten hat. Notfalls muss ein Gutachter entscheiden, wer die Verantwortung für Schimmelschäden hat. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Verlierer des Streits tragen. Grundsätzlich kann der Mieter bei erheblichen Mängeln einen Teil der Miete einbehalten. Beispiele dafür wären ein völlig abgenutzter Teppichboden in der Wohnung oder eine Heizung, mit der man die Räume nicht richtig warm bekommt.
Schönheitsreparaturen
Mietverträge beinhalten in der Regel eine Kleinreparaturklausel. Diese besagt, dass sich der Mieter an den Reparaturkosten für Gegenstände beteiligen muss, die bei schonendem Gebrauch nicht beschädigt worden wären. Dazu gehören beispielsweise Lichtschalter, Steckdosen und Wasserhähne. Aber auch Heiz- und Küchengeräte fallen unter die Kleinreparaturklausel. Ist eine solche Klausel vereinbart, muss der Mieter die Kosten für Schäden und Reparaturen übernehmen. Dabei gelten 100 Euro pro Reparatur als Obergrenze. Klauseln für Schönheitsreparaturen wie das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken gelten nur dann, wenn sie an den Grad der Abnutzung geknüpft werden. Starre Fristenpläne für Renovierungsarbeiten sind nicht mehr zulässig. Auch sogenannte Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln sind rechtlich unwirksam.
Untervermietung
Mieter wie Vermieter glauben häufig, es sei ein Akt des Wohlwollens, ob der Vermieter eine Untervermietung erlaubt. Richtig ist: Der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Er muss aber grundsätzlich zustimmen, wenn ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters vorliegt (§ 553 BGB). Das kann etwa der Fall sein, weil sich das Einkommen wegen Arbeitslosigkeit verschlechtert hat oder weil der Mieter einen neuen Job in einer anderen Stadt hat und erst mal die alte Wohnung behalten will.
Lärm und Rauch
Anders als vielfach vermutet, gibt es kein Recht auf Krach bis Mitternacht ein Mal im Monat. Ab 22 Uhr muss ein Nachbar schlafen können. Ebenso wenig gibt es keinen generellen Anspruch, ein Mal im Monat zu grillen. Was Nachbarn hinnehmen müssen, haben Gerichte teils widersprüchlich beurteilt. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az: 13 U 53/02) hielt vier Grillabende im Jahr – bis maximal 24 Uhr – für„sozialadäquat“. Dreimal im Jahr oder sechs Stunden im Jahr dürfe auf der Terrasse gegrillt werden, entschied hingegen das Landgericht Stuttgart (Az: 10 T 359/96).
Schlüssel
Vermieter halten sich oft für berechtigt, einen Wohnungsschlüssel in Reserve zu haben. Doch das ist ein Irrtum. Nach überwiegender Juristenmeinung darf der Vermieter keinen Schlüssel zurückbehalten, nicht einmal für Notfälle (unter anderem Amtsgericht Tecklenburg, Az; 11 C 11/91). Anders sieht es aus, wenn der Mieter damit ausdrücklich einverstanden ist. Auf der anderen Seite darf ein Mieter weitaus mehr Personen einen Wohnungsschlüssel überlassen, als viele Vermieter glauben. Diversen Urteilen zufolge können das zum Beispiel sein: der Postbote (Amtsgericht Meppen, Az: 3 C 960/02), die Putzhilfe (Amtsgericht Karlsruhe, Az: 12 C 319/95) oder der Pflegedienst (Amtsgericht Bad Neuenahr, Az: 3 C 575/94).
Kaution
Aus Sorge, der Vermieter könnte ohne Grund die Kaution einbehalten, zahlen manche Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses einfach keine Miete mehr und verweisen auf die Kaution – nach dem Motto: Der Vermieter hat ja sowieso noch Geld von mir. Dieses sogenannte „Abwohnen“ der Kaution ist aber unzulässig. Mieter riskieren in solchen Fällen, dass sie wegen Mietrückstandes verklagt werden, denn: „Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen. Sie wird erst nach vollständiger vertragsgemäßer Räumung der Mieträume zur Rückzahlung fällig“, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az: 2 W 10/04).
Kündigung
Wegen eines „wichtigen Grundes“ können beide Vertragsparteien einen Mietvertrag jederzeit fristlos kündigen (§ 543 BGB). Ausdrücklich erwähnt hat der Gesetzgeber etwa die unbefugte Überlassung einer Wohnung an einen Dritten (Untervermietung) oder die nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569). Darunter kann fallen, wenn ein Mieter andere Mieter belästigt oder seinen Vermieter beschimpft oder bedroht. Auch Drogenhandel im Flur (Amtsgericht Pinneberg, Az: 68 C 23/02), Hanfanbau auf dem Balkon (Amtsgericht Köln, Az: 219 C 554/07) oder Hundehaltung trotz Verbots (Landgericht Hildesheim, Az: 7 S 4/06) sind von Gerichten als „wichtiger Grund“ gesehen worden. In der Regel muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Dagegen ist bei einem zweimonatigen Mietrückstand eine sofortige Kündigung möglich.
Auszug
Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Manche Mieter glauben, sie könnten früher ausziehen, wenn sie drei geeignete Nachmieter stellen. Ausziehen können sie natürlich jederzeit, müssen aber möglicherweise dennoch weiter Miete zahlen, denn einen Nachmieter und eine verkürzte Kündigungsfrist muss der Vermieter nur dann akzeptieren, wenn eine sogenannte Nachmieterklausel im Vertrag steht. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das bedeutet das man eventuelle Umbauten wieder rückgängig machen muss. Größere Veränderungen wie Wanddurchbrüche oder der Einbau neuer Wände sind allerdings ohne Zustimmung des Vermieters ohnehin verboten.