Verbraucherschützer: Sieben von zehn Immobilien-Finanzierungen gehen am Bedarf vorbei.
Stuttgart - 233 Menschen sind zwischen Januar 2010 und März 2011 zur Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegangen und haben sich persönlich zu ihrer Immobilienfinanzierung beraten lassen. "Viele kommen bereits mit mehreren Abgeboten, und wir prüfen dann, ob diese zum Bedarf passen", erklärt Fachberater Niels Nauhauser. Und das sei leider allzu selten der Fall. Denn bei den von seinen Mitarbeitern begutachteten Verträge gingen sieben von zehn am Bedarf vorbei. Oder anders: "Sie haben eine Chance von 3:10, dass sie ein gutes Angebot erhalten", rechnet Nauhauser vor.Sechs große Fehlerquellen haben die Verbraucherschützer bei Immobilienfinanzierungen ermittelt:
1. Rate passt nicht
In 17 Prozent der Offerten war die monatlich errechnete Darlehensrate entweder zu hoch oder zu niedrig. Ein typisches Beispiel ist, dass eine mögliche Zusatzbelastung während der Vertragslaufzeit nicht berücksichtigt wurde. Dies ist häufig der Fall, wenn während der Laufzeit des Kredits noch ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. "Dann muss der Kunde möglicherweise 300 Euro zusätzlich im Monat tilgen, die er vorher nicht auf der Rechnung hatte", warnt der Finanzierungsexperte.
2. Darlehenshöhe zu niedrig oder zu hoch
In jedem vierten Vertrag war die Darlehenssumme ungünstig veranschlagt. Mal war sie zu niedrig, indem etwa die Grünanlage rund ums Haus nicht einkalkuliert war, oder die Summe war zu hoch kalkuliert. Dadurch kommen den Bauherrn weitere erhebliche Kosten zu. Manchmal ist der Baukredit aber auch zu hoch angesetzt. "Verbraucher haben ein Interesse an einer möglichst niedrigen Darlehenssumme", weiß Nauhauser. "Hier muss auch bewertet werden, ob und inwieweit bestehendes Vermögen für den Immobilienerwerb eingesetzt werden kann." Entsprechend niedriger wird dann die Darlehenssumme.
3. Zinsbindung zu lang
Natürlich werden in Niedrigzinszeiten wie diesen Kreditverträge möglichst auf lange Zeit abgeschlossen, damit sich die Verbraucher die niedrigen Raten möglichst lange sichern können. Verträge, die 15 Jahre laufen, sind allerdings auch teurer als welche mit zehn- oder gar fünfjähriger laufzeit. Die Bewertung hängt davon ab, wie sich die Restschulden im Zeitaublauf entwickeln. Je schneller getilgt wird, desto niedriger das Risiko steigender Anschlusszinsen. In jedem vierten Finanzierungsangebot war die Zinsbindung allerdings nicht bedarfsgerecht kalkuliert.
4. Finanzierung untragbar
Jedem 14. Ratsuchenden mussten die Verbraucherschützer vom Kauf eines Eigenheims abraten. Von Inflationsängsten getrieben, hätten manche versucht, eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren. Die Banken- und Finanzberater hätten ihnen trotzdem ein Finanzierungskonzept vorgelegt. "Das Risiko ist viel zu hoch", warnt Nauhauser. "Schaffen sie die Raten nicht, bekommt die Bank das Haus, sie selber stehen mit den Schulden da." Die Verbraucherschützer legen bei ihrer Beratertätigkeit grundsätzlich zwei Kriterien zugrunde: angemessenes Eigenkapital und eine monatliche Belastung, die man über jahre hinweg tragen kann.
5. Zu unflexibel
In manchen Finanzierungsverträgen können Verbraucher die Raten flexibel ändern oder Sondertilgungen leisten. Für eine derartige Finanzierung sprechen zahlreiche Gründe - etwa, die mögliche Familiengründung oder das Risiko, dass ein Einkommen wegfällt. Der Bedarf an Flexibilität müsse in einer Beratung ermittelt werden, so Nauhauser.
6. Zu teuer
In 28 Prozent der untersuchten Angebote war der Zins nicht marktgerecht. Die Verbraucherschützer fanden günstigere Angebote. Häuslebauer suchten sich dann einen anderen Kreditgeber oder verhandelten neu mit ihrer Bank, Sparkasse oder Versicherung.
Fazit
Sämtliche Mängel seien in allen Vertriebsformen festgestellt worden: bei Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften, Sparkassen, Banken sowie bei Finanzvertrieben. "Sie sehen es einem Berater leider nicht an der Nase an, ob er seinen Job sorgfälitg erledigt", sagt Nauhauser. Dabei könne eine mangelhafte und veantwortungslose Beratung die Kunden im Extremfall in den finanziellen Ruin treiben.
Am meisten ärgert die Verbraucherschützer, dass es keine Vorgaben der Finanzaufsicht gibt, dass weder Protokolle noch eine vertragliche Informationspflicht besteht wie im Anlagebereich. "Da kann man für 500.000 Euro ein Eigenheim finanzierenund findet laxere Vorschriften als beim Erwerb eines Fonds für 5000 Euro", ärgert sich Nauhauser und fordert eine einheitliche Regulierung und Kontrolle - auch bei der Immobilienfinanzierung.