Das zurückliegende Jahr ist für die Stuttgarter Gewerbemakler hervorragend gelaufen. Allerdings wird es immer schwieriger, zusammenhängende große Flächennachfragen zu befriedigen.
Stuttgart - Der Stuttgarter Büromarkt stößt nach einem 'glänzenden' Vermarktungsjahr 2014 vor allem bei großen Flächennachfragen an seine Grenzen. 'Das Angebot an Bestandsbüroflächen ab 5000 Quadratmeter ist schon jetzt schwierig, ab 10 000 Quadratmeter nahezu unmöglich', fasst Alexander Veiel, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zusammen. Aktuell liegt die Leerstandsquote bei Büroimmobilien in der Landeshauptstadt bei 5,2 Prozent. Das bedeutet, dass Unternehmen, die kurzfristig Erweiterungsbedarf haben, unter Umständen länger suchen müssen, bis sie geeignete Büroflächen gefunden haben.
Zur Zeit sind im Marktgebiet Stuttgart noch rund 191 000 Quadratmeter Bürofläche im Bau. Alexander Veiel geht derzeit davon aus, dass aufgrund der bereits heute hohen Vorvermietungsquote und der Zahl an Eigennutzern die Flächen schnell vermietet sein werden. Die geplante Bürostadt am Flughafen könnte sich aber zur Konkurrenz für den einen oder anderen Bürostandort in der City entwickeln. Zu dem guten Vermarktungsergebnis im zurückliegenden Jahr hätten vor allem die Industrie und der Automobilsektor beigetragen, so Veiel. Nach Berechnungen des Gewerbemaklers JLL wurden allein im zurückliegenden Jahr rund 277 100 Quadratmeter Büroflächen in der Landeshauptstadt vermietet.
Weilimdorf an Attraktivität gewonnen
Knapp ein Drittel des Ergebnisses ist auf großflächige Vermietungen ab 10 000 Quadratmeter zurückzuführen. Den zahlenmäßigen Anstieg kleiner Deals (bis 500 Quadratmeter) um 15 Prozent auf 340 Vermietungsabschlüsse führt JLL unter anderem auch auf die Diskussion um Werkverträge zurück. Viele kleinere IT-Dienstleister sahen sich aus arbeitsrechtlichen Gründen gezwungen, eine räumliche Trennung zwischen ihren Auftraggebern und den mit IT-Aufgaben betrauten Mitarbeitern herzustellen. In der Folge mieteten etwa ausgelagerte IT-Dienstleister verstärkt eigene Flächen unter 500 Quadratmetern an. Die Angebotsknappheit an Büroflächen in der City wirkte sich im zurückliegenden Jahr auch positiv auf die etablierten Teilmärkte von Stuttgart aus. So habe vor allem Weilimdorf durch ein gutes Standortmarketing und eine gute Flächenverfügbarkeit an Attraktivität gewonnen, betont Veiel.
Gemessen am geringen Angebot an Büroflächen und der großen Nachfrage in der Landeshauptstadt hat sich der Quadratmeterpreis im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten nicht wesentlich verändert. 'Die meisten Büronutzer haben die schwäbische Mentalität angenommen und sind sehr sparsam unterwegs', sagt Veiel. So stiegen laut JLL die Spitzenmieten im zurückliegenden Jahr gerade einmal um 2,7 Prozent auf 19,50 Euro. Quadratmeterpreise über 20 Euro gebe es zwar auch, dies seien aber Einzelfälle und noch nicht repräsentativ, so Alexander Veiel. Wer lang genug sucht und Abstriche macht, kann aber auch schon mal ein Schnäppchen machen. Im unteren Bereich beginnen die Quadratmeterpreise in einigen Teilmärkten bei acht Euro.
Der 'Tiefststand' in der City liege derzeit bei 11,50 Euro. Aber das gelte nur für ältere Bestandsgebäude. Gleichzeitig stiegen aber auch die Anforderungen der Mieter an die Objekte. Gerade große Unternehmen bevorzugten zertifizierte Gebäude. 'Silber ist da Mindeststandard', sagt Veiel. Mit einem Vermietungsvolumen in innerstädtischen Lagen von insgesamt 26 100 Quadratmetern (2013: 11 800 m² ) im zurückliegenden Jahr liegt Stuttgart bei den Handelsflächen sogar noch vor München oder Köln. 'Die Landeshauptstadt profitierte dabei vor allem von der bundesweit zu beobachtenden Nachfrage nach Großflächen', kommentiert Sirin Ates, Teamleiterin Handel bei Jones Lang LaSalle, die Zahlen.
Grund für den statistischen Ausreißer sind die 2014 fertig gestellten großen Shopping-Center Milaneo und Gerber. Allerdings profitierten auch die High-Street-Lagen in der Landeshauptstadt von der hohen Nachfrage. Auch hier erwartet JLL bei den Spitzenmieten für das laufende Jahr keine großen Überraschungen. So stieg bis Ende 2014 die Miete in der Toplage Königstraße im Verlauf zum Vorjahreszeitraum um gerade einmal zehn Euro auf jetzt durchschnittlich 250 Euro pro Quadratmeter. Die starke Nachfrage führte auch dazu, dass teilweise auf Flächen in der Lautenschlager- oder Marienstraße ausgewichen wurde. JLL geht davon aus, dass sich in diesem Jahr die Mieten in den Toplagen der Königstraße nicht weiter nach oben verschieben werden.